Surface Carrez et surface habitable : comment les différencier facilement

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Comment différencier surface Carrez et surface habitable ? Quelles sont les pièces à comptabiliser dans l’une et/ou l’autre de ces catégories de surface? Comment ne commettre aucune erreur de surfaces dans le descriptif d’une annonce de vente immobilière?

 

 

En effet, la loi ALUR impose que soient clairement différenciées ces deux catégories de surfaces.

 

 

Déterminer et différencier surface Carrez et surface habitable constitue en conséquence un travail essentiel et préliminaire à toute commercialisation. D’autant qu’au-delà des aspects légaux, elles impacteront le prix au mètre carré du bien vendu. Et in fine, le prix affiché du bien!

 

 

C’est pourquoi les notions de surface Carrez et surface habitable se doivent d’être correctement appréhendées tant par le propriétaire/vendeur que par le transactionnaire ou encore l’acquéreur. En termes de surfaces annoncées, ce dernier pourra mieux éclairer ses choix en se donnant les moyens de comparer ce qui est comparable.

 

 

 

Surface Carrez et surface habitable

 

 

La surface habitable

 

La surface habitable se détermine et se comptabilise en fonction de deux critères : par l’usage de la surface (sa fonction) ainsi que par sa hauteur sous plafond.

 

 

Une chambre, un salon, une cuisine, une salle-à-manger, une salle-de-bain… sont autant de surfaces habitables. Toutes ces pièces d’habitation « courantes » sont donc comptabilisées en tant que surfaces habitables.

 

 

D’autres surfaces aux fonctions plus secondaires ou « annexes » sont cependant moins intuitivement aisées à classifier.

 

 

Le tableau ci-dessous permet de déterminer en un clin d’œil quelles sont les pièces qui, parmi ces pièces « annexes », peuvent être comptabilisées en tant que surfaces habitables. Ceci en complément des pièces habitables sur lequel le doute n’est pas permis et qui sont énumérées ci-dessus : séjour, chambre, bureau, couloir…

 

 

 

 

Tableau 1 : Comptabilisation des surfaces en fonction de leur affectation

 

 

Catégories de surfaces

Affectation de la surface

Comptabilisée en surface Carrez

Comptabilisée en surface habitable

1

Garage, cave, terrasse, balcon

croix-rouge

croix-rouge

2

Sous-sol (hors surfaces de la catégorie « 1 »)

coche-verte

croix-rouge

3

Véranda, loggia, cellier, remise, réserve,
buanderie…

coche-verte

croix-rouge

4

Grenier et combles non aménagés

coche-verte

croix-rouge

5

Combles aménagés et intérieurs de placards (si hauteur > 1,80 mètres)

coche-verte

coche-verte

 

 

 

 

 

Pour qu’elle soit classée en catégorie surface habitable, une surface se doit également de posséder une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètres. Au même titre que la surface Carrez que nous allons examiner plus bas.

 

 

En guise de synthèse, pour déterminer une surface habitable :

 

 

  • Aux surfaces des pièces principales de vie, on retranche la surface occupée par tout élément qui prive la surface de son habitabilité. C’est notamment le cas des cloisons de séparation, des gaines techniques, de l’embrasure des portes, des cages d’escaliers, etc.
  • Cette surface doit en outre jouir d’une hauteur sous plafond de plus de 1,80 mètres.
  • Enfin, l’affection de ces pièces ne doit pas renvoyer aux catégories de surfaces 1, 2, 3 et 4 mentionnées au tableau ci-dessus.

 

 

Pour plus de détails sur le mesurage d’une surface habitable, on pourra utilement se référer à l’article disponible ICI.

 

 

La surface Carrez (ou « surface loi Carrez »)

 

 

La surface Carrez s’applique quant à elle uniquement pour les biens :

 

 

  • supérieurs à 8 m² ;
  • en copropriété.

 

 

Etant entendu que la notion de copropriété ne s’applique potentiellement pas qu’aux appartements : une maison édifiée dans un lotissement ayant le statut de copropriété dite horizontale est également soumise à la surface loi Carrez.

 

 

Lorsque la surface Carrez s’applique (soit uniquement pour les biens en copropriété > 8 m²), elle ne peut être comptabilisée que pour les surfaces dont la hauteur sous plafond fait plus de 1,80 mètres.

 

 

Tout comme pour la surface habitable, la surface Carrez ne se comptabilise pas sur les surfaces occupées par les cloisons, gaines techniques, etc. Par contre, elle est comptabilisée pour les surfaces occupées par les placards. Ceci, toujours à condition que leur hauteur dépasse le mètre quatre-vingt!

 

 

A la différence de la surface habitable, la surface Carrez s’applique à des catégories de surfaces beaucoup plus larges! Ainsi, comme le montre notre tableau ci-dessus, la surface que représente une loggia ou une véranda peut être comptabilisée en Carrez. A condition toutefois que ces extensions soient édifiées sur des parties privatives et non communes.

 

 

A titre d’exemple, une véranda construite sur un terrain en indivision (copropriété horizontale) ne pourrait être comptabilisée ni en surface habitable, ni en surface Carrez.

 

 

Surface Carrez et surface habitable : valorisation du bien et rédaction d’une annonce

 

 

Au risque de rédiger une publicité mensongère (avec toutes les risques potentiels que cela comporte), il convient en conséquence d’établir et de différencier correctement surface Carrez et surface habitable.

 

 

Imaginons le cas suivant : un appartement situé en dernier étage d’une copropriété possède l’intégralité des combles non-aménagés.

 

 

A la lecture de notre tableau, cette surface, parce qu’elle n’est pas aménagée, ne peut donc être comptabilisée en surface habitable. Par contre, cette surface de combles peut être comptabilisée en surface Carrez. Du moins concernant toutes la partie des combles dont la hauteur sera supérieure à 1,80 mètres. Un plus commercial puisqu’en cas d’aménagement, cela constituera autant de surface habitable en plus!

 

 

Finalement, les notions de surface Carrez et surface habitable, initialement conçues pour éclairer l’acquéreur, s’avèrent relativement complexes à appréhender. Au moindre doute, il est donc hautement recommandé de se faire conseiller par les professionnels que sont les transactionnaires, les diagnostiqueurs ou les notaires.

 

 

Charge vendeur ou charge acquéreur : Qui a intérêt à se faire imputer les honoraires d’agence?

Charge vendeur ou charge acquéreur

 

 

Imaginez-vous un instant accoudé au comptoir d’un café en compagnie d’une vingtaine d’inconnus. Le barman s’approche et vous pose une question quelque peu incongrue : « Que diriez-vous de payer une tournée générale de Dom Pérignon ? A moins que vous ne préfériez que quelqu’un d’autre s’en charge à votre place? »

 

 

Que répondriez-vous à une telle question? Il y a fort à parier que vous optiez pour la seconde possibilité!

 

 

La réponse que vous retourneriez à ce barman, vous la formuleriez en d’autres circonstances.

 

 

Imaginons à présent que vous vendiez votre maison. L’agent immobilier auquel vous faites appel vous formule une requête similaire. « Préférez-vous que les honoraires d’agence soient portés à charge vendeur ou à charge acquéreur? »

 

 

Dans la pratique, un propriétaire répondra quasi-invariablement : « A charge acquéreur, bien sûr ! »

 

 

Pour autant, un tel raisonnement est-il réellement pertinent et fondé ? Le choix du vendeur est-il éclairé en connaissance de cause ? Le transactionnaire a-t-il suffisamment fait preuve de pédagogie auprès du vendeur ? A-t-il correctement exposé tous les tenants et tous les aboutissants d’un tel choix?

 

 

Alors ? A charge vendeur ou à charge acquéreur ? Quelle est l’option la plus avantageuse selon que l’on est soit vendeur, soit acquéreur ?

 

 

Charge vendeur : Un malentendu très répandu

 

 

Autant écarter dès à présent un malentendu fréquemment rencontré auprès des propriétaires qui vendent un bien. Qu’on se le dise : peu importe que les honoraires d’agence soient à charge vendeur ou à charge acquéreur. Dans un cas comme dans l’autre, un vendeur percevra très exactement le même montant du fruit de sa vente !

 

 

Puisqu’un exemple est toujours plus parlant que de longs discours, prenons le cas concret d’un bien à 190 K€ net vendeur. Soit le montant qui revient au vendeur.

 

 

Les honoraires d’agence (10 K€ dans cet exemple) étant toujours compris dans le prix de présentation, le bien est en conséquence affiché à 190 + 10 = 200 K€.

 

 

A partir de là, deux cas de figure se présentent :

 

 

  • Honoraires à charge vendeur : à réception des fonds de l’acquéreur (200 K€), le notaire reverse 190 K€ au vendeur et 10 K€ à l’agence. Dans ce cas, le notaire considère que c’est le vendeur qui règle l’agence ;
  • Honoraires à charge acquéreur : de la même manière que précédemment, le notaire reverse 190 K€ au vendeur et 10 K€ à l’agence. Par contre, dans ce second cas, il considère que c’est l’acquéreur qui a réglé l’agence.

 

 

Dans notre exemple, on constate très concrètement que dans un cas comme dans l’autre, l’acquéreur débourse rigoureusement le même montant. Et le vendeur touche rigoureusement le même prix de sa vente! Que l’on soit à charge vendeur ou à charge acquéreur n’y change strictement rien dans les sommes déboursées ou perçues par les parties. Du moins à première vue. En effet, ce qui peut s’assimiler à un simple « jeu d’écriture » peut avoir des conséquences autres selon les situations.

 

 

 

Le statut des honoraires d’agence dans le prix global d’un bien

 

 

Les honoraires d’agence (anciennement appelés « frais d’agence » avant la promulgation de la loi ALUR) correspondent à la facturation d’une prestation d’intermédiation commerciale. Selon que l’on est à charge vendeur ou à charge acquéreur, les honoraires d’agence font ainsi l’objet d’une facture libellée :

 

 

  • Soit à l’attention du vendeur, lorsqu’on est à charge vendeur ;
  • Soit à l’attention de l’acquéreur, lorsqu’on est à charge acquéreur.

 

 

Ceci a une implication directe importante aux yeux de l’administration fiscale selon que l’on se situe dans l’un ou l’autre cas de figure. En effet, le montant des honoraires d’agence est soit dissocié, soit confondu avec la valeur patrimoniale du bien qui change de main. Du moins sur les frais de mutation qui sont appliqués.

 

 

 

Très concrètement, si on reprend notre précédent exemple :

 

 

  • à charge acquéreur, on considère que la valeur patrimoniale du bien acheté par l’acquéreur est de 190 K€. En effet, c’est lui qui acquitte directement, sur facture, les 10 K€ qui reviennent à l’agence. Dans ce cas de figure, valeur patrimoniale du bien acquis et honoraires d’agence sont clairement dissociés !
  • à charge vendeur, on considère cette fois que le prix du bien payé par l’acquéreur est de 200 K€. En effet, ici, c’est le vendeur qui règle l’agence. Il en fait son affaire. En conséquence, pour l’acquéreur, les honoraires d’agence sont confondus avec le prix du bien et la valeur patrimoniale retenue sur le bien acquis est de 200 K€.

 

 

Ce mode de calcul de la valeur patrimoniale n’impacte et ne s’applique toutefois qu’aux frais de mutation. Pour le calcul de taxation de la plus-value, il en est tout autrement!

 

 

Un jour, l’acquéreur deviendra vendeur…

 

 

Charge d’honoraires et imposition sur la plus-value

 

 

Comme précédemment évoqué, la charge vendeur versus acquéreur a un impact sur les frais de mutation réglés par l’acquéreur. Qu’en est-il, à présent, du calcul de l’imposition sur la plus-value au moment de la revente?

 

 

 

Imaginons que, 6 ans plus tard, notre acquéreur revende son bien au prix de 230 K€. Si ce bien ne constitue pas sa résidence principale, il devra s’acquitter d’une taxe sur la plus-value.

 

 

Toutefois, que l’acquéreur ait acheté son bien à 190 (honoraires à charge acquéreur) ou à 200 K€ (honoraires à charge vendeur) n’y change rien. En effet, même si les honoraires de transaction avaient été inscrits à charge vendeur à l’époque de l’achat, il pourra malgré tout intégrer ces frais afin d’amoindrir la plus-value réalisée. Dans notre exemple, que l’achat ait été réalisé à charge vendeur ou à charge acquéreur, la taxe sur la plus-value sera donc de 30 K€ dans les deux cas.

 

 

Pour aller plus loin, le lecteur pourra utilement se référer aux textes réglementaires officiels disponibles ICI au paragraphe 40.

 

 

Quelle est la meilleure option selon que l’on est soit vendeur, soit acquéreur ?

 

 

Pour l’acquéreur

 

 

En guise de synthèse : la charge acquéreur minore la valeur patrimoniale du bien acquis. Cette minoration ne vaut toutefois que pour les frais de mutation. En effet, le jour où il revend son bien, le vendeur pourra malgré tout faire valoir ces frais dans le calcul de sa plus-value. Qu’il ait acheté à charge vendeur ou à charge acquéreur.

 

 

Attention toutefois : dans certains cas précis, les honoraires à charge acquéreur sont à proscrire. Ceci dans l’intérêt même de l’acquéreur.  C’est notamment le cas lorsqu’il ne dispose pas des fonds nécessaires au règlement comptant des honoraires d’agence. En effet, au même titre que pour les frais de notaire, les banques ne prêtent généralement pas de sommes dévolues au règlement d’honoraires d’agence.

 

 

En d’autres termes, si l’acquéreur ne dispose pas de la somme correspondante aux honoraires d’agence, porter ces derniers à sa charge revient purement et simplement à remettre en question son projet d’acquisition!

 

 

Pour le vendeur

 

 

Nous l’avons déjà évoqué : contrairement aux idées reçues, un vendeur percevra rigoureusement le même montant du fruit de sa vente. Qu’on soit à charge vendeur ou acquéreur.

 

 

La logique voudrait toutefois que ce soit le vendeur qui prenne à sa charge les honoraires d’agence. Tout simplement parce que c’est lui qui a fait appel à l’agent immobilier pour vendre son bien. C’est également le vendeur qui a signé le mandat de vente. Il a donc pris connaissance et accepté les différentes clauses mentionnées dans ce mandat. Ce qui signifie que les honoraires d’agence, entre autres clauses, sont déterminés et acceptés entre le vendeur et l’agence à travers un contrat.

 

 

A contrario, en signant un mandat à charge acquéreur, un vendeur « impose », en quelque sorte, ce qu’une tierce personne (à savoir l’acquéreur) doit payer pour acquérir son bien. Ceci alors que l’acquéreur n’a ni décidé, ni validé, et ni signé les modalités de ce contrat. Ce qui peut dans certains cas constituer une faille juridique qu’un acquéreur peut mettre à profit pour se dédire au cours de la longue procédure d’achat.

 

 

Pour un vendeur, la charge acquéreur lui permet en conséquence de disposer d’un contrat juridiquement plus « logique ». Et par conséquent plus « robuste ». Un contrat qui est susceptible de sécuriser au mieux sa vente. 

 

Achat, revente et taxation de la plus-value

 

 

On a vu que lorsqu’il était acquéreur, les honoraires d’agence appliqués au moment de son achat pouvaient être déduis d’une plus-value éventuelle. Ceci indépendamment du fait que les honoraires soient à charge vendeur ou à charge acquéreur. Qu’en est-il à présent, en termes de calcul de l’impôt sur la plus-value, au moment de la revente?

 

 

Là encore, si des honoraires d’intermédiation commerciale sont appliqués sur la revente du bien, le vendeur pourra également les déduire. Ceci, là encore, indépendamment de la charge des honoraires.

 

 

Concrètement, le vendeur d’un bien pourra déduire deux fois de la plus-value qu’il dégage les honoraires qui ont été appliqués sur son  bien. Ceux potentiellement appliqués sur sa transaction d’achat. Et ceux potentiellement appliqués sur sa transaction de revente. Ceci indépendamment de la nature de la charge des honoraires (charge vendeur versus charge acquéreur). Les textes réglementaires sont consultables ICI au paragraphe 80.

 

 

Peut-on basculer de la charge vendeur vers la charge acquéreur (ou vice-versa)?

 

 

Peut-on facilement basculer d’une charge à l’autre? En d’autres termes, peut-on, en cours de route, basculer d’une charge initialement vendeur en une charge acquéreur? Ceci au gré des intérêts changeants des uns et des autres?

 

 

Jusqu’à très récemment, cette pratique était encore relativement fréquente. Le notaire d’un acquéreur demandait couramment à une agence initialement détentrice d’un mandat à charge vendeur d’établir un nouveau mandat. Plus précisément un mandat de recherche au nom de son client acquéreur. Ceci de manière à basculer la charge des honoraires sur ce dernier.

 

 

Même si on rencontre encore de telles pratiques, elles sont de plus en plus combattue par les pouvoirs publics et il convient de les éviter. Ceci pour deux raisons essentielles :

 

 

  • Pour pratique commerciale trompeuse : à charge vendeur, les publicités réalisées pour la promotion du bien n’ont pas l’obligation de comporter le détail du montant des honoraires d’agence. Ceci contrairement à une annonce d’un bien vendu à charge acquéreur. Basculer a posteriori les honoraires à la charge de l’acquéreur reviendrait donc à vendre à un consommateur un produit dont les modalités d’affichage n’étaient pas conformes à la loi! La DGCCRF a récemment émis une note (voir ici) qui rappelle clairement qu’une telle pratique est prohibée.
  • Pour fraude fiscale : changer les règles en cours de route revient, en quelque sorte, à chercher à se soustraire à l’impôt.

 

 

Reste toutefois une solution légale pour tout acheteur qui trouverait un quelconque intérêt à réaliser son acquisition à charge acquéreur. Il revient tout simplement à ce dernier de réclamer dès le départ à l’agence un mandat de recherche. Ceci préalablement à toute visite. La règle consistant à ne pas changer les règles a posteriori.