Évaluation Immobilière : Quelles Méthodes, Quelles Garanties?

évaluation immobilière et expertise

 

Avis de Valeur… Estimation… Expertise…

Quelles différences fondamentales se cachent derrière ces diverses appellations relevant de l’évaluation immobilière? En quoi une « estimation » offerte par un agent immobilier se différencie-t-elle d’une expertise immobilière payante? Quel crédit apporter à une évaluation immobilière automatisées en ligne ? Quelles sont les garanties offertes par les unes et les autres de ces méthodes ? Pourquoi, selon les circonstances, solliciter l’une plutôt que l’autre?

 

 

Cet article vise à appréhender la portée et les limites de ces différentes méthodologies du domaine de l’évaluation immobilière afin d’éclairer le choix de chacun en fonction de ses attentes et objectifs.

 

 

Ainsi donc, déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier (c’est-à-dire le prix auquel il est susceptible de partir par le simple jeu de l’offre et de la demande) peut renvoyer à diverses finalités :

 

 

  • Vendre son bien dans les meilleures conditions possibles ;
  • Partager équitablement un patrimoine immobilier : donation, succession, distribution de parts suite à la constitution d’une SCI, etc. ;
  • Engager des démarches administratives : réajuster une assiette IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) en produisant une expertise auprès de l’administration fiscale. Produire auprès d’une banque la valeur vénale d’un bien en cours d’acquisition. Les sommes empruntées étant garanties par la valeur du bien acquis ;
  • Concilier des divergences de points de vue, comme notamment éclairer un vendeur ou un acquéreur sur le bien-fondé ou non du prix d’un bien ;
  • Solutionner des conflits ou litiges : divorces, successions conflictuelles, contentieux avec l’administration fiscale, etc.

 

 

Nous le verrons plus loin : c’est en fonction des objectifs mentionnés ci-dessus que l’on s’orientera sur un avis de valeur plutôt qu’une expertise ou vice-versa. Partant de là, on ne s’adressera pas aux mêmes catégories de professionnels.

 

 

Agents Immobiliers, Notaires, Experts Immobiliers, Entrepreneurs… : A qui Confier son Évaluation Immobilière ?

 

 

Finalement, auprès de quel professionnel faut-il s’adresser afin de procéder à une évaluation immobilière?

 

 

L’Agent Immobilier

 

 

Celui-ci établira ce qu’il est convenu d’appeler un Avis de Valeur parfois appelé de manière abusive « estimation » . En effet, une estimation est délivrée par un expert et uniquement par un expert.

 

 

L’avis de valeur porte quant à lui bien son nom : c’est un simple avis. Ce qui n’est en rien péjoratif : certains professionnels connaissant parfaitement leur secteur produisent des avis de valeur tout à fait pertinents.

 

 

Le Notaire

 

 

A l’instar de l’agent immobilier, le notaire fournira un avis de valeur. Son évaluation se fondera essentiellement à partir de sa base de transactions passées. L’évaluation immobilière sera établie par comparaison de biens similaires ayant récemment été vendus sur le même secteur que le bien à estimer. Cette recherche et l’avis qui en découle est purement documentaire car le plus souvent fourni sans que le professionnel se déplace. Ce qui en limite la portée.

 

 

Les Services d’Estimation en Ligne

 

 

Un certain nombre de services « d’estimation » consultables gratuitement sur Internet son fondés sur le même principe : la localisation et la nature du bien, sa surface, ses caractéristiques, ses annexes, etc. sont comparés à une base de prix de bien plus ou moins récemment vendus.

 

 

S’ils peuvent parfois constituer une bonne première approche, ces algorithmes d’évaluation immobilière connaissent aussi leurs limites. Dépourvus de l’œil de l’expert qui prend la peine de se rendre sur-place, qui étudie les règles d’urbanisme dont relève le bien, qui tient compte d’éventuelles servitudes, qui intègre les charges de copropriété pour un appartement, etc. ces services automatisés peuvent rapidement induire le néophyte en erreur.

 

 

L’Application de Demande de Valeur Foncière de la DGFP

 

 

Depuis avril 2019, la Direction Générale des Finances Publiques met à disposition du grand public un service en ligne de consultation de prix. La base dite de Demande de Valeur Foncière (DVF) constituée de prix de vente réels fournit des valorisations exprimées en « net vendeur ». C’est-à-dire hors honoraires d’agence, et hors frais de notaire. Le prix du mobilier éventuellement cédé conjointement au bien n’est également pas intégré.

 

 

A partir de cette application, tout un chacun a ainsi la possibilité de consulter le prix de l’ensemble des transactions réalisées sur un secteur donné avec une antériorité allant jusqu’à 5 ans.

 

 

 

 

Mais là encore, ces bases documentaires dépourvues « d’intelligence » montreront très vite leurs limites dans l’évaluation immobilière qu’elles sont censées délivrer :

 

 

  • L’acquéreur « idéal » qui sera susceptible d’offrir le meilleur prix est-il un particulier? Un promoteur? Un marchand de bien? etc.
  • Est-il plus intéressant de vendre en un seul bloc ou vaut-il mieux procéder par démembrement?

 

 

L’Entrepreneur en Bâtiment

 

 

Il interviendra plutôt sur les aspects techniques et les travaux nécessaires qu’il convient de réaliser impérativement pour la sauvegarde ou la rénovation du bien à acquérir. Son évaluation financière venant en déduction de la valeur vénale « sans travaux » du bien considéré.

 

 

A noter qu’il existe également des experts techniques du bâtiment qu’il peut être judicieux de faire intervenir au moindre doute. Que ce soit sur une toiture, des infiltrations, une charpente, des fissures, etc. Il en coûtera quelques centaines d’euros mais eu égard aux montants en jeux, la dépense n’est aucunement superfétatoire !

 

 

L’Expert Immobilier

 

 

A la différence des précédents acteurs, l’Expert Immobilier en Valeur Vénale délivre une estimation sur laquelle il engage sa responsabilité professionnelle. Ce qui implique qu’il dispose d’une assurance spécifique visant à couvrir les prestations délivrée.

 

 

Cette catégorie de professionnel se doit en conséquence d’être indépendant et sans parti pris. Il suit une méthode rigoureuse visant à produire un rapport précis, impartial et transparent. Ce rapport est établi selon des règles et des modes de calcul normés édictés par l’ensemble des professionnels du secteur.

 

« Celui qui Juge le Professionnel Trop Cher n’a aucune idée de ce que Coûte l’Incompétence »

 

Comme évoqué en préliminaire, le choix de telle ou telle méthodologie d’évaluation immobilière dépend avant tout des objectifs qui sont poursuivis. Dans certains cas de figure, une solution gratuite, automatisée ou non, pourra être tout à fait suffisante. Alors que dans d’autres situations, elle ne sera pas à la hauteur des enjeux. Quant elle ne vous exposera pas à des risques déraisonnables.

 

 

L’Avis de Valeur

 

 

Il est réalisé par un Agent immobilier ou ou Notaire. Il est amplement suffisant pour qui souhaite obtenir une simple idée ou un simple ordre de grandeur de la valeur de son bien.

 

 

Le plus souvent fourni à titre gracieux, l’avis de valeur abusivement qualifié d’estimation est largement utilisé par les agence immobilières en guise d’accroche commerciale.

 

 

Bien que gratuit, il peut parfois souffrir de certaines lacunes : pour un même bien, on peut parfois rencontrer de fortes disparités entre avis de valeur de professionnels différents. Cette disparité peut s’expliquer par différents biais :

 

 

  • L’inexpérience du professionnel et/ou sa connaissance imparfaite du secteur. Quelle que soit la discipline concernée, l’expertise nécessite d’une part des connaissances théoriques approfondies. Tout comme elle requiert, d’autre part, une pratique fréquente de l’art exercé ;
  • La non-maîtrise d’un logiciel d’évaluation immobilière : pour alimenter un logiciel en données, il convient d’en comprendre la logique et les modes de calcul. Au risque de commettre de lourdes erreurs sans même être en mesure de s’en rendre compte ;
  • Établir une évaluation immobilière volontairement exagérée visant à faire plaisir au propriétaire. Et/ou dans l’objectif de rafler un mandat au nez et à la barbe d’autres agents immobiliers ;
  • Avec une évaluation immobilière volontairement minorée, vendre le bien plus rapidement et plus facilement.

 

 

Autant d’objectifs divergents ou de raisons qui peuvent conduire divers professionnels à fournir des évaluations aux montants très « fluctuants ». Ceci d’autant qu’un avis de valeur n’engage aucunement la responsabilité de celui qui l’émet ! En vertu de quoi, il est déconseillé de se contenter d’un avis de valeur lorsque :

 

 

  • Les enjeux financiers ou patrimoniaux sont prépondérants ;
  • On a affaire à un bien « complexe » (grandes propriétés, présence de servitudes, règles d’urbanismes « nébuleuses », etc.).

 

 

A contrario, un produit « standard » (ex. : appartement 3 pièces) qui génère un nombre important de mutations par an sur un secteur donné sera beaucoup plus aisé à évaluer.

 

 

L’Expertise Immobilière en Valeur Vénale

Comme son nom l’indique, elle est exclusivement réalisée par un expert agréé. Elle est à privilégier dans le cadre d’enjeux importants et/ou tout cas de figure qui nécessite de faire ressortir le caractère incontestable que confère une expertise :
  • Conflits dans le partage d’un patrimoine immobilier (héritage, donation, divorce, etc.) ;
  • Réévaluation IFI/ISF ;
  • Litige ;
  • Biens « complexes » difficiles à évaluer. Pour ce faire, l’expert dispose de compétences pluridisciplinaires : à la fois juriste (règles d’urbanisme), promoteur, marchand de bien, agent immobilier…

 

 

Comme évoqué précédemment, l’expertise engage le professionnel qui la délivre. Ce dernier disposant d’une assurance professionnelle spécifique visant à couvrir toute erreur potentiellement source de préjudice.

 

 

 

Dans le cours de sa mission, l’Expert Immobilier en Valeur Vénale intègre de multiples paramètres : juridiques, urbanistiques, données de marché, facteurs fiscaux, servitudes, charges, statuts d’occupation des lieux, techniques…

 

 

Il est le garant d’une totale équité entre les différents protagonistes d’une transaction immobilière.

 

 

 

En outre, les référents et modes de calculs sur lesquels s’appuie l’expert confèrent une certaine « robustesse » à la méthodologie mise en oeuvre. Les méthodes employées se devant notamment d’être conformes aux règles et normes préconisés par divers organismes internationaux. Dont entre autres l’association européenne TEGoVA (The European Group of Valuers Associations). Association qui regroupe 37 pays représentant 70.000 experts en évaluation immobilière en Europe.

 

 

Les Méthodes de l’Évaluation Immobilière : Tableau Récapitulatif

 

 

L’Avis de Valeur L’Expertise
Opérateur Notaire, Agent Immobilier, « Estimation » en Ligne Automatisée Expert
Portée/Valeur Limitée Reconnaissance Administrative et Juridique
 

Parti Pris / Conflit d’Intérêt

 

Risque Impartialité
 

Responsabilité Civile Professionnelle

 

Non Oui
 

Assurance RCP Couvrant le Travail Fourni

 

Non Oui
 

Diplôme / Qualification / Agrément

 

Non Oui
 

Ratification d’une Charte Professionnelle

 

Non Oui
 

Méthodologie basée sur  des Normes Internationales Reconnues

 

Non Oui
 

Rapport Détaillé et Etayé

 

Aléatoire Oui
 

Examen des Différentes possibilités de Valorisation en vue d’Identifier la Meilleure

 

Aléatoire Oui
Préconisé Pour… Cas simples et/ou sans enjeux Vendre vite et au meilleur prix
Cas complexes
Patrimoine important
Se prémunir de risques en cours ou à venir : litiges, fiscalité, transmission patrimoniale…
 

 

 

 

 

 

(Gratuit)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vendre sa Maison sans Agence, est-ce réellement source d’Economies?

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La Promesse d’une Transaction Sans Agence

 

 

L’inflation de réglementations de plus en plus techniques et complexes constitue un frein à la transaction immobilière entre particuliers. D’où l’avènement de services d’aide à la transaction à frais réduits permettant à un vendeur d’être suivi et conseillé dans l’optique de vendre sa maison sans agence !

 

 

Selon ces agents immobiliers d’un nouveau genre qui facturent leur prestation à des coûts forfaitaires réduits, vendre sa maison sans commission conduirait fatalement à de substantielles économies.

 

 

Preuve en est : un simulateur en ligne visant à évaluer les économies potentiellement réalisables est généralement proposé. En comparaison d’un taux moyen d’honoraires de 5% appliqué par les agences,  la démonstration est claire et nette!

 

 

Pour faire bonne mesure, un compteur exhibant les millions d’euros qu’ils auraient déjà prétendument fait économiser à leurs clients appuie leur argumentaire!

 

 

Au-delà d’une telle argumentation commerciale, on peut légitimement se poser les questions suivantes :

 

 

  • Le non recours à une agence et conséquemment l’absence d’honoraires fait-il automatiquement du bien proposé à la vente un bien moins cher ?
  • Si économie il y a, pour qui est-elle : l’acquéreur et/ou le vendeur ?
  • Le recours à un professionnel est-il quant à lui uniquement synonyme de coûts? Ou peut-on concevoir qu’il puisse lui aussi être source de gains financiers pour un vendeur et/ou un acquéreur ?

 

 

 

Vendre sa maison sans agence et sans Honoraires : Pour qui sont les Economies ?

 

 

La notion de valeur vénale d’un bien

 

 

Pour comprendre comment s’établit le prix d’un bien immobilier et à quel prix il est susceptible de « partir », il faut se référer à la notion de valeur vénale.

 

 

Dans les grandes lignes, voici à quoi renvoie la valeur vénale : un bien trouve son prix en fonction des lois du marché. C’est-à-dire en fonction de l’offre et de la demande pour un type de bien donné, sur un secteur donné, et à un instant « T ».  C’est cet équilibre entre une offre et une demande qui détermine le prix d’un bien.

 

 

L’acquéreur dindon de la farce?

 

 

En toute logique, qu’il vende son bien de lui-même ou par l’entremise d’une agence, un propriétaire souhaite logiquement vendre au plus cher.

 

 

S’il retient une solution de vente de particulier à particulier, un vendeur cherchera à minima à se mettre au moins l’équivalent des honoraires d’agence dans la poche.

 

 

Dit encore autrement, qu’il soit proposé par une agence ou par un particulier, l’acquéreur paiera son bien au même prix : celui du marché! L’économie annoncée ne se ferait donc pas au bénéfice de l’acquéreur mais à celui du seul vendeur. L’acheteur serait donc l’oublié de l’histoire.

 

 

Au demeurant, on constate couramment que les particuliers pratiquent des prix en moyenne plus élevés en comparaison de ceux affichés en agences. En effet, les transactionnaires parviennent (parfois) à modérer l’optimisme de propriétaires qui fixent plus leur prix en fonction d’ambitions personnelles qu’en rapport aux réalités du marché!

 

 

Quel qu’en soit le prix de départ, un bien positionné trop cher sera amené à être réajusté naturellement à son prix de marché. Que ce soit à l’initiative du vendeur, au fil de semaines et de mois de commercialisation infructueux. Ou que ce soit au travers d’une offre d’un acquéreur.

 

 

Finalement, qu’il achète auprès d’une agence ou directement auprès d’un particulier, un acquéreur payera toujours son bien au même prix : celui imposé par le marché ! Les mentions « Direct Particulier », « Sans Commission », ou « Direct Propriétaire » ne sont donc que rarement un gage d’économies pour un acquéreur. Après tout, pourquoi un propriétaire effectuerait le travail d’une agence pour n’en tirer aucun bénéfice?

 

 

Les prestataires qui proposent de la transactions « sans commission » appuient leur communication sur la notion d’économies sans pour autant préciser qu’elle ne s’adresse potentiellement qu’aux vendeurs. Ce qui confine à la publicité mensongère !

 

 

Si l’acquéreur sort généralement perdant d’une transaction de particulier à particulier, cela signifie-t-il pour autant que seul le vendeur réalise systématiquement des économies ?

 

 

Là encore, rien n’est moins sûr…

 

 

Vendre sa Maison au Meilleur Prix, c’est d’abord Trouver le Bon Acquéreur

 

 

Nous indiquions plus haut que le prix d’un bien s’établit essentiellement à travers un équilibre entre une offre et une demande. Ce qui signifie indirectement que pour vendre au plus cher, il faut se donner les moyens de trouver le bon acquéreur. C’est-à-dire trouver celui qui sera en mesure de proposer le meilleur prix pour un bien donné !

 

 

Or, c’est un fait : un professionnel digne de ce nom dispose en principe de moyens supérieurs à ceux d’un particulier afin d’assurer la diffusion publicitaire d’un bien :

 

 

  • Fichier client existant ;
  • Portails immobiliers Internet uniquement ouverts aux professionnels et disposant d’une audience importante ;
  • Opérations de boitage ;
  • Etc.

 

 

On sait en outre qu’une proportion non négligeable d’acquéreurs préfère passer par un professionnel. Certaines études annoncent jusqu’à 35 à 40% des acquéreurs. Ce sont autant d’opportunités en moins pour un vendeur de particulier à particulier de trouver le bon acquéreur susceptible de « mettre le prix » pour son bien.

 

 

Quant aux solutions « low cost » d’assistance à la transaction, elles engagent clairement moins de moyens financiers et de « temps homme » sur les dossiers traités. Comme le dit l’adage, on en a toujours pour son argent…

 

 

En conclusion : qu’il soit assisté ou non d’une solution low cost d’aide à la transaction, un particulier arrivera généralement plus difficilement à valoriser son bien au juste prix. C’est-à-dire au prix du marché. Tout simplement parce qu’il engagera moins de moyens et/ou ne disposera pas de l’expertise du professionnel lui permettant de trouver le bon acquéreur.

 

 

Des Honoraires d’Agence comme source de gains

 

 

Vu sous cet angle, payer des honoraires d’agence ne peut être conçu uniquement comme une source de coûts : un meilleur prix de vente  compense des frais de commercialisation, voire fait gagner de l’argent!

 

 

On peut également supposer qu’un professionnel mieux rompu à la négociation sera plus apte à « tenir un prix » dans le cadre d’une négociation. Ceci toujours au bénéfice de son client vendeur qui, bien que payant des honoraires, vendra à un meilleur prix!

 

 

L’idée reçue selon laquelle « pas de commission = économies » est donc bien loin de constituer une loi d’airain.

 

 

Mais ce n’est pas tout : un autre aspect essentiel est trop souvent « ignoré » des apprentis transactionnaires. En effet, le professionnel bénéficie d’une expertise dont l’absence peut parfois coûter cher! Très cher…

 

 

Un particulier est-il apte à vendre un bien?

 

 

Derrière ce titre volontairement provocateur se pose une réelle question. Celle de savoir si « Monsieur Tout le Monde »est apte à réaliser une transaction immobilière.

 

 

Une telle opération revêt pourtant des enjeux considérables, tant pour un vendeur que pour un acquéreur.

 

 

Un propriétaire, même s’il a déjà réalisé plusieurs ventes dans sa vie, ne sera jamais autant aguerri qu’un professionnel qui en réalise plusieurs par mois. Etre épaulé par un service d’assistance spécialisé en transaction et/ou par son notaire peut également s’avérer insuffisant.

 

 

Certes, tout le monde commet des erreurs, y compris un professionnel. A ceci près que ce dernier possède une assurance dite RCP (responsabilité Civile Professionnelle) obligatoire! Une telle assurance permet tout simplement d’indemniser un propriétaire et/ou un acquéreur des conséquence d’une erreur ou d’un « oubli ».

 

Vendre sa Maison sans Agence : Une Erreur d’Amateur à 200 K€

 

 

Notre équipe garde le triste souvenir de propriétaires qui avaient tenté de vendre leur bien « en direct ». Après d’âpres négociations de plusieurs semaines, les parties tombent d’accord sur un prix bien en-deçà des prétentions initiales des vendeurs : 800 K€. Net vendeur et donc sans commission, il va de soi !

 

 

La vente traîne : bien qu’ayant griffonné une vague offre contresignée par les propriétaires, les acquéreurs ne semblent finalement plus pressés de passer à la signature du compromis de vente. Le problème, c’est qu’à ce stade, seuls les vendeurs sont engagés. Pas les acquéreurs…

 

 

On a donc d’un côté des vendeurs coincés, et de l’autre, des acquéreurs qui temporisent sans pour autant souhaiter se désister!

 

 

Six mois plus tard, la situation demeure toujours bloquée : le compromis n’est toujours pas signé!

 

 

En marge de cet accord chancelant, nous présentons aux vendeurs un client qui achète quasiment au prix affiché, soit 1 M€ net vendeur. A la différence des premiers, cet acquéreur souhaite aller très vite. Il paye cash, sans recourir à aucun crédit ! Un peu le cas de figure idéal que l’on ne rencontre pas si fréquemment…

 

 

In fine, les propriétaires seront malheureusement amenés à renoncer à cette meilleure offre puisque tenus par leur premier engagement. En effet, l’offre écrite qu’ils avaient rédigée « en amateur » ne comprenait notamment pas de date limite de signature du compromis. Les premiers acquéreurs sentant que la vente aller leur échapper menacèrent d’engager une assignation judiciaire en vente forcée!

 

 

Après avoir perdu 9 mois par la faute de ces acquéreurs indélicats, les propriétaires finiront par conclure leur vente avec leurs premiers offrants au prix de 800 K€. Contraints et forcés! Certes sans commission. Mais avec un manque à gagner de 200 K€. Le fait d’avoir accepté et contresigné une offre juridiquement mal cadrée engendra un préjudice démesuré pour ces propriétaires!

 

 

Ce type de scénario n’est malheureusement pas si rare. Durant la même année civile, nous rencontrâmes un second cas de figure à peu près similaire occasionnant pour les vendeurs une perte moindre, mais non négligeable de 80 K€.

 

 

Libre a chacun de prendre les risques qu’ils souhaite avec son patrimoine et son argent. Mais les « drames » que nous rencontrons de temps à autres dans l’exercice de notre travail nous laissent à penser que le consommateur devrait être mieux informé des risques qu’il encourt lorsqu’il pratique la transaction en « amateur ».

 

 

La Transaction Immobilière : une Expertise de plus en plus pointue et encadrée

 

 

Un transactionnaire professionnel est tenu de posséder une carte professionnelle dont la délivrance est soumise à certaines obligations : formation continue des négociateurs, possession d’une assurance RCP (pour « Assurance Civile Professionnelle »), obligation d’être affilié à un médiateur agréé auquel le particulier pourra recourir gratuitement en cas de litige, etc.

 

 

Les dossiers sont de plus en plus techniques à tout point de vue : juridique, patrimonial, diagnostics, urbanisme, etc. Pour faire face à cette complexité et cette technicité, obliger les professionnels à se former régulièrement est en soit une excellente chose.

 

 

Par contre, en marge de cela, laisser croire à des propriétaires qu’ils peuvent vendre leur bien sans compétences spécifiques ni protections est totalement incohérent. Soit la transaction immobilière nécessite une haute technicité qu’il faut obligatoirement acquérir pour pratiquer. Soit elle se limite à 3 clichés, une annonce et quelques visites à la portée de tous.

 

 

Les services de transaction « low cost » visant à faciliter les ventes de PàP n’offrent guère plus de garanties. Il en est de même pour les notaires. Bien que logiquement titulaires d’une assurance RCP, il apparaît difficile d’engager leur responsabilité en ce sens où ils n’effectuent pas le directement le travail. Tout au mieux, ils se contentent de fournir des consignes par email ou téléphone !

 

Une Assurance Obligatoire pour le Vendeur Particulier

 

 

Alors à quand une assurance obligatoire pour les vendeurs particuliers? Dans son propre intérêt comme dans celui de l’acquéreur ! Pourquoi une expertise et des garanties qui apparaissent comme essentielles dans le cadre d’une transaction orchestrée par un professionnel ne le seraient plus en « direct propriétaire »?

 

 

A quand une notice d’alerte et d’information obligatoire pour tout vendeur particulier qui s’apprête à poster une annonce immobilière sur site web? Une notice qui l’informerait des risques qu’il encourt personnellement et qu’il fait prendre à un acquéreur? A quand une notice d’alerte et d’information obligatoire à l’attention de tout acquéreur qui consulterait une annonce immobilière de particulier ?

 

 

Aujourd’hui, au regard de la complexité d’une transaction immobilière, acheter ou vendre sa maison sans agence revient un peu à vendre ou acheter une voiture d’occasion sans aucune connaissance en mécanique. Avec des enjeux financiers bien plus importants!

 

 

Reste la possibilité de se faire assister par l’ami « qui s’y connaît bien » et qui peut vous éviter certaines erreurs. Mais en cas de problème, les recours seront plus compliqués et hasardeux. Il en sera de même pour tout service professionnel dont la prestation se limite à de l’assistance. Seul le mandat de vente, qui a valeur de contrat entre le particulier et le professionnel, apporte les meilleures garanties et protections.

Charge vendeur ou charge acquéreur : Qui a intérêt à se faire imputer les honoraires d’agence?

Charge vendeur ou charge acquéreur

 

 

Imaginez-vous un instant accoudé au comptoir d’un café en compagnie d’une vingtaine d’inconnus. Le barman s’approche et vous pose une question quelque peu incongrue : « Que diriez-vous de payer une tournée générale de Dom Pérignon ? A moins que vous ne préfériez que quelqu’un d’autre s’en charge à votre place? »

 

 

Que répondriez-vous à une telle question? Il y a fort à parier que vous optiez pour la seconde possibilité!

 

 

La réponse que vous retourneriez à ce barman, vous la formuleriez en d’autres circonstances.

 

 

Imaginons à présent que vous vendiez votre maison. L’agent immobilier auquel vous faites appel vous formule une requête similaire. « Préférez-vous que les honoraires d’agence soient portés à charge vendeur ou à charge acquéreur? »

 

 

Dans la pratique, un propriétaire répondra quasi-invariablement : « A charge acquéreur, bien sûr ! »

 

 

Pour autant, un tel raisonnement est-il réellement pertinent et fondé ? Le choix du vendeur est-il éclairé en connaissance de cause ? Le transactionnaire a-t-il suffisamment fait preuve de pédagogie auprès du vendeur ? A-t-il correctement exposé tous les tenants et tous les aboutissants d’un tel choix?

 

 

Alors ? A charge vendeur ou à charge acquéreur ? Quelle est l’option la plus avantageuse selon que l’on est soit vendeur, soit acquéreur ?

 

 

Charge vendeur : Un malentendu très répandu

 

 

Autant écarter dès à présent un malentendu fréquemment rencontré auprès des propriétaires qui vendent un bien. Qu’on se le dise : peu importe que les honoraires d’agence soient à charge vendeur ou à charge acquéreur. Dans un cas comme dans l’autre, un vendeur percevra très exactement le même montant du fruit de sa vente !

 

 

Puisqu’un exemple est toujours plus parlant que de longs discours, prenons le cas concret d’un bien à 190 K€ net vendeur. Soit le montant qui revient au vendeur.

 

 

Les honoraires d’agence (10 K€ dans cet exemple) étant toujours compris dans le prix de présentation, le bien est en conséquence affiché à 190 + 10 = 200 K€.

 

 

A partir de là, deux cas de figure se présentent :

 

 

  • Honoraires à charge vendeur : à réception des fonds de l’acquéreur (200 K€), le notaire reverse 190 K€ au vendeur et 10 K€ à l’agence. Dans ce cas, le notaire considère que c’est le vendeur qui règle l’agence ;
  • Honoraires à charge acquéreur : de la même manière que précédemment, le notaire reverse 190 K€ au vendeur et 10 K€ à l’agence. Par contre, dans ce second cas, il considère que c’est l’acquéreur qui a réglé l’agence.

 

 

Dans notre exemple, on constate très concrètement que dans un cas comme dans l’autre, l’acquéreur débourse rigoureusement le même montant. Et le vendeur touche rigoureusement le même prix de sa vente! Que l’on soit à charge vendeur ou à charge acquéreur n’y change strictement rien dans les sommes déboursées ou perçues par les parties. Du moins à première vue. En effet, ce qui peut s’assimiler à un simple « jeu d’écriture » peut avoir des conséquences autres selon les situations.

 

 

 

Le statut des honoraires d’agence dans le prix global d’un bien

 

 

Les honoraires d’agence (anciennement appelés « frais d’agence » avant la promulgation de la loi ALUR) correspondent à la facturation d’une prestation d’intermédiation commerciale. Selon que l’on est à charge vendeur ou à charge acquéreur, les honoraires d’agence font ainsi l’objet d’une facture libellée :

 

 

  • Soit à l’attention du vendeur, lorsqu’on est à charge vendeur ;
  • Soit à l’attention de l’acquéreur, lorsqu’on est à charge acquéreur.

 

 

Ceci a une implication directe importante aux yeux de l’administration fiscale selon que l’on se situe dans l’un ou l’autre cas de figure. En effet, le montant des honoraires d’agence est soit dissocié, soit confondu avec la valeur patrimoniale du bien qui change de main. Du moins sur les frais de mutation qui sont appliqués.

 

 

 

Très concrètement, si on reprend notre précédent exemple :

 

 

  • à charge acquéreur, on considère que la valeur patrimoniale du bien acheté par l’acquéreur est de 190 K€. En effet, c’est lui qui acquitte directement, sur facture, les 10 K€ qui reviennent à l’agence. Dans ce cas de figure, valeur patrimoniale du bien acquis et honoraires d’agence sont clairement dissociés !
  • à charge vendeur, on considère cette fois que le prix du bien payé par l’acquéreur est de 200 K€. En effet, ici, c’est le vendeur qui règle l’agence. Il en fait son affaire. En conséquence, pour l’acquéreur, les honoraires d’agence sont confondus avec le prix du bien et la valeur patrimoniale retenue sur le bien acquis est de 200 K€.

 

 

Ce mode de calcul de la valeur patrimoniale n’impacte et ne s’applique toutefois qu’aux frais de mutation. Pour le calcul de taxation de la plus-value, il en est tout autrement!

 

 

Un jour, l’acquéreur deviendra vendeur…

 

 

Charge d’honoraires et imposition sur la plus-value

 

 

Comme précédemment évoqué, la charge vendeur versus acquéreur a un impact sur les frais de mutation réglés par l’acquéreur. Qu’en est-il, à présent, du calcul de l’imposition sur la plus-value au moment de la revente?

 

 

 

Imaginons que, 6 ans plus tard, notre acquéreur revende son bien au prix de 230 K€. Si ce bien ne constitue pas sa résidence principale, il devra s’acquitter d’une taxe sur la plus-value.

 

 

Toutefois, que l’acquéreur ait acheté son bien à 190 (honoraires à charge acquéreur) ou à 200 K€ (honoraires à charge vendeur) n’y change rien. En effet, même si les honoraires de transaction avaient été inscrits à charge vendeur à l’époque de l’achat, il pourra malgré tout intégrer ces frais afin d’amoindrir la plus-value réalisée. Dans notre exemple, que l’achat ait été réalisé à charge vendeur ou à charge acquéreur, la taxe sur la plus-value sera donc de 30 K€ dans les deux cas.

 

 

Pour aller plus loin, le lecteur pourra utilement se référer aux textes réglementaires officiels disponibles ICI au paragraphe 40.

 

 

Quelle est la meilleure option selon que l’on est soit vendeur, soit acquéreur ?

 

 

Pour l’acquéreur

 

 

En guise de synthèse : la charge acquéreur minore la valeur patrimoniale du bien acquis. Cette minoration ne vaut toutefois que pour les frais de mutation. En effet, le jour où il revend son bien, le vendeur pourra malgré tout faire valoir ces frais dans le calcul de sa plus-value. Qu’il ait acheté à charge vendeur ou à charge acquéreur.

 

 

Attention toutefois : dans certains cas précis, les honoraires à charge acquéreur sont à proscrire. Ceci dans l’intérêt même de l’acquéreur.  C’est notamment le cas lorsqu’il ne dispose pas des fonds nécessaires au règlement comptant des honoraires d’agence. En effet, au même titre que pour les frais de notaire, les banques ne prêtent généralement pas de sommes dévolues au règlement d’honoraires d’agence.

 

 

En d’autres termes, si l’acquéreur ne dispose pas de la somme correspondante aux honoraires d’agence, porter ces derniers à sa charge revient purement et simplement à remettre en question son projet d’acquisition!

 

 

Pour le vendeur

 

 

Nous l’avons déjà évoqué : contrairement aux idées reçues, un vendeur percevra rigoureusement le même montant du fruit de sa vente. Qu’on soit à charge vendeur ou acquéreur.

 

 

La logique voudrait toutefois que ce soit le vendeur qui prenne à sa charge les honoraires d’agence. Tout simplement parce que c’est lui qui a fait appel à l’agent immobilier pour vendre son bien. C’est également le vendeur qui a signé le mandat de vente. Il a donc pris connaissance et accepté les différentes clauses mentionnées dans ce mandat. Ce qui signifie que les honoraires d’agence, entre autres clauses, sont déterminés et acceptés entre le vendeur et l’agence à travers un contrat.

 

 

A contrario, en signant un mandat à charge acquéreur, un vendeur « impose », en quelque sorte, ce qu’une tierce personne (à savoir l’acquéreur) doit payer pour acquérir son bien. Ceci alors que l’acquéreur n’a ni décidé, ni validé, et ni signé les modalités de ce contrat. Ce qui peut dans certains cas constituer une faille juridique qu’un acquéreur peut mettre à profit pour se dédire au cours de la longue procédure d’achat.

 

 

Pour un vendeur, la charge acquéreur lui permet en conséquence de disposer d’un contrat juridiquement plus « logique ». Et par conséquent plus « robuste ». Un contrat qui est susceptible de sécuriser au mieux sa vente. 

 

Achat, revente et taxation de la plus-value

 

 

On a vu que lorsqu’il était acquéreur, les honoraires d’agence appliqués au moment de son achat pouvaient être déduis d’une plus-value éventuelle. Ceci indépendamment du fait que les honoraires soient à charge vendeur ou à charge acquéreur. Qu’en est-il à présent, en termes de calcul de l’impôt sur la plus-value, au moment de la revente?

 

 

Là encore, si des honoraires d’intermédiation commerciale sont appliqués sur la revente du bien, le vendeur pourra également les déduire. Ceci, là encore, indépendamment de la charge des honoraires.

 

 

Concrètement, le vendeur d’un bien pourra déduire deux fois de la plus-value qu’il dégage les honoraires qui ont été appliqués sur son  bien. Ceux potentiellement appliqués sur sa transaction d’achat. Et ceux potentiellement appliqués sur sa transaction de revente. Ceci indépendamment de la nature de la charge des honoraires (charge vendeur versus charge acquéreur). Les textes réglementaires sont consultables ICI au paragraphe 80.

 

 

Peut-on basculer de la charge vendeur vers la charge acquéreur (ou vice-versa)?

 

 

Peut-on facilement basculer d’une charge à l’autre? En d’autres termes, peut-on, en cours de route, basculer d’une charge initialement vendeur en une charge acquéreur? Ceci au gré des intérêts changeants des uns et des autres?

 

 

Jusqu’à très récemment, cette pratique était encore relativement fréquente. Le notaire d’un acquéreur demandait couramment à une agence initialement détentrice d’un mandat à charge vendeur d’établir un nouveau mandat. Plus précisément un mandat de recherche au nom de son client acquéreur. Ceci de manière à basculer la charge des honoraires sur ce dernier.

 

 

Même si on rencontre encore de telles pratiques, elles sont de plus en plus combattue par les pouvoirs publics et il convient de les éviter. Ceci pour deux raisons essentielles :

 

 

  • Pour pratique commerciale trompeuse : à charge vendeur, les publicités réalisées pour la promotion du bien n’ont pas l’obligation de comporter le détail du montant des honoraires d’agence. Ceci contrairement à une annonce d’un bien vendu à charge acquéreur. Basculer a posteriori les honoraires à la charge de l’acquéreur reviendrait donc à vendre à un consommateur un produit dont les modalités d’affichage n’étaient pas conformes à la loi! La DGCCRF a récemment émis une note (voir ici) qui rappelle clairement qu’une telle pratique est prohibée.
  • Pour fraude fiscale : changer les règles en cours de route revient, en quelque sorte, à chercher à se soustraire à l’impôt.

 

 

Reste toutefois une solution légale pour tout acheteur qui trouverait un quelconque intérêt à réaliser son acquisition à charge acquéreur. Il revient tout simplement à ce dernier de réclamer dès le départ à l’agence un mandat de recherche. Ceci préalablement à toute visite. La règle consistant à ne pas changer les règles a posteriori.