Évaluation Immobilière : Quelles Méthodes, Quelles Garanties?

évaluation immobilière et expertise

 

Avis de Valeur… Estimation… Expertise…

Quelles différences fondamentales se cachent derrière ces diverses appellations relevant de l’évaluation immobilière? En quoi une « estimation » offerte par un agent immobilier se différencie-t-elle d’une expertise immobilière payante? Quel crédit apporter à une évaluation immobilière automatisées en ligne ? Quelles sont les garanties offertes par les unes et les autres de ces méthodes ? Pourquoi, selon les circonstances, solliciter l’une plutôt que l’autre?

 

 

Cet article vise à appréhender la portée et les limites de ces différentes méthodologies du domaine de l’évaluation immobilière afin d’éclairer le choix de chacun en fonction de ses attentes.

 

 

Ainsi donc, déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier (c’est-à-dire le prix auquel il est susceptible de partir par le simple jeu de l’offre et de la demande) peut renvoyer à divers objectifs :

 

 

  • Vendre son bien dans les meilleures conditions possibles ;
  • Partager équitablement un patrimoine immobilier : donation, succession, distribution de parts suite à la constitution d’une SCI, etc. ;
  • Engager des démarches administratives : réajuster une assiette IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) en produisant une expertise auprès de l’administration fiscale. Produire auprès d’une banque la valeur vénale d’un bien en cours d’acquisition. Les sommes empruntées étant garanties par la valeur du bien acquis ;
  • Concilier des divergences de points de vue, comme notamment éclairer un vendeur ou un acquéreur sur le bien-fondé ou non du prix d’un bien ;
  • Solutionner des conflits ou litiges : divorces, successions conflictuelles, contentieux avec l’administration fiscale, etc.

 

 

Nous le verrons plus loin : c’est en fonction des objectifs mentionnés ci-dessus que l’on s’orientera sur un avis de valeur plutôt qu’une expertise ou vice-versa. Partant de là, on ne s’adressera pas aux mêmes catégories de professionnels.

 

 

Agents Immobiliers, Notaires, Experts Immobiliers, Entrepreneurs… : à qui s’adresser?

 

 

Finalement, auprès de quel professionnel faut-il s’adresser afin de procéder à une évaluation immobilière?

 

 

L’Agent Immobilier

 

 

Celui-ci établira ce qu’il est convenu d’appeler un Avis de Valeur parfois appelé de manière abusive « estimation » . En effet, une estimation est délivrée par un expert et uniquement par un expert.

 

 

L’avis de valeur porte quant à lui bien son nom : c’est un simple avis. Ce qui n’est en rien péjoratif : certains professionnels connaissant parfaitement leur secteur produisent des avis de valeur tout à fait pertinents.

 

 

Le Notaire

 

 

A l’instar de l’agent immobilier, le notaire fournira un avis de valeur. Son évaluation se fondera essentiellement à partir de sa base de transactions passées. L’évaluation immobilière sera établie par comparaison de biens similaires ayant récemment été vendus sur le même secteur que le bien à estimer. Cette recherche et l’avis qui en découle est purement documentaire car le plus souvent fourni sans que le professionnel se déplace. Ce qui en limite la portée.

 

 

Les Services d’Estimation en Ligne

 

 

Un certain nombre de services « d’estimation » consultables gratuitement sur Internet son fondés sur le même principe : la localisation et la nature du bien, sa surface, ses caractéristiques, ses annexes, etc. sont comparés à une base de prix de bien récemment vendus.

 

 

S’ils peuvent parfois constituer une bonne première approche, ces algorithmes d’évaluation immobilière connaissent aussi parfois leurs limites. Dépourvus de l’œil de l’expert qui prend la peine de se rendre sur-place, qui étudie les règles d’urbanisme dont relève le bien, qui tient compte d’éventuelles servitudes, qui intègre les charges de copropriété pour un appartement, etc. ces services automatisés peuvent rapidement induire le néophyte en erreur.

 

 

L’Application de Demande de Valeur Foncière de la DGFP

 

 

Depuis avril 2019, la Direction Générale des Finances Publiques met à disposition du grand public un service en ligne de consultation de prix. La base dite de Demande de Valeur Foncière (DVF) constituée de prix de vente réels fourni les prix de vente exprimés en « net vendeur ». C’est-à-dire hors honoraires d’agence, et hors frais de notaire. Le prix du mobilier éventuellement cédé conjointement au bien n’est également pas intégré.

 

 

A partir de cette application, tout un chacun a ainsi la possibilité de consulter le prix de l’ensemble des transactions réalisées sur un secteur donné avec une antériorité allant jusqu’à 5 ans.

 

 

 

 

Mais là encore, ces bases documentaires dépourvues « d’intelligence » montreront très vite leurs limites dans l’évaluation immobilière qu’elles sont censées délivrer :

 

 

  • L’acquéreur « idéal » qui sera susceptible d’offrir le meilleur prix est-il un particulier? Un promoteur? Un marchand de bien?
  • Est-il plus intéressant de vendre en un seul bloc ou vaut-il mieux procéder par démembrement?

 

 

L’Entrepreneur en Bâtiment

 

 

Il interviendra plutôt sur les aspects techniques et les travaux nécessaires qu’il convient de réaliser impérativement pour la sauvegarde du bien à acquérir. Son évaluation financière venant en déduction de la valeur vénale « sans travaux » du bien considéré.

 

 

A noter qu’il existe également des experts techniques du bâtiment qu’il peut être judicieux de faire intervenir au moindre doute. Que ce soit sur une toiture, des infiltrations, une charpente, des fissures, etc. Il en coûtera quelques centaines d’euros mais eu égard aux montants en jeux, la dépense n’est aucunement superfétatoire !

 

 

L’Expert Immobilier

 

 

A la différence des précédents acteurs, l’Expert Immobilier en Valeur Vénale délivre une estimation sur laquelle il engage sa responsabilité professionnelle. Et comme tout professionnel qui engage sa responsabilité. Ce qui implique qu’il dispose d’une assurance spécifique visant à indemniser ses clients d’éventuels préjudices liés à la prestation délivrée.

 

 

Cette catégorie de professionnel se doit en conséquence d’être indépendant et sans parti pris. Il suit une méthode rigoureuse visant à produire un rapport précis, impartial et transparent. Ce rapport est établi selon des règles et des modes de calcul normés édictés par l’ensemble des professionnels du secteur.

 

« Celui qui Juge le Professionnel Trop Cher n’a aucune idée de ce que Coûte l’Incompétence »

 

Comme évoqué en préliminaire, le choix de telle ou telle méthodologie d’évaluation immobilière dépend avant tout des objectifs qui sont poursuivis. Dans certains cas de figure, une solution gratuite pourra être tout à fait pertinente. Alors que dans d’autres situations, en faisant prendre des risques démesurés, elle ne sera pas à la hauteur des enjeux.

 

 

L’Avis de Valeur

 

 

Il est réalisé par un Agent immobilier ou ou Notaire. Il est amplement suffisant pour qui souhaite obtenir une simple idée ou un simple ordre de grandeur de la valeur de son bien.

 

 

Le plus souvent fourni à titre gracieux, l’avis de valeur abusivement qualifié d’estimation est largement utilisé par les agence immobilières en guise d’accroche commerciale.

 

 

Bien que gratuit, il peut parfois souffrir de certaines lacunes : pour un même bien, on peut parfois rencontrer de fortes disparités entre avis de valeur de professionnels différents. Cette disparité peut s’expliquer par différents biais :

 

 

  • L’inexpérience du professionnel et/ou sa connaissance imparfaite du secteur. Quelle que soit la discipline concernée, l’expertise nécessite d’une part des connaissances théoriques approfondies. Tout comme elle requiert, d’autre part, une pratique fréquente de l’art dont il est question ;
  • La non-maîtrise d’un logiciel d’évaluation immobilière : pour alimenter un logiciel en données, il convient d’en comprendre la logique et les modes de calcul. Au risque de commettre de lourdes erreurs sans même être en mesure de s’en rendre compte.
  • Établir une évaluation immobilière volontairement exagérée visant à faire plaisir au propriétaire. Et/ou dans l’objectif de rafler un mandat au nez et à la barbe de la concurrence ;
  • Avec une évaluation immobilière volontairement minorée, vendre le bien plus rapidement et plus facilement.

 

 

Autant d’objectifs divergents ou de raisons qui peuvent conduire divers professionnel à fournir des évaluations aux montants très « fluctuants ». Ceci d’autant qu’un avis de valeur n’engage aucunement la responsabilité de celui qui l’émet ! En vertu de quoi, il est déconseillé de se contenter d’un avis de valeur lorsque :

 

 

  • Les enjeux financiers ou patrimoniaux sont prépondérants ;
  • On a affaire à un bien « complexe » (grandes propriétés, présence de servitudes, règles d’urbanismes « nébuleux », etc.). A contrario, un produit « standard » (ex. : appartement 3 pièces) qui génère un nombre important de mutations par an sur un secteur donné sera beaucoup plus aisé à évaluer.

 

 

L’Expertise Immobilière en Valeur Vénale

Comme son nom l’indique, elle est exclusivement réalisée par un expert agréé. Elle est à privilégier dans le cadre d’enjeux importants et/ou tout cas de figure qui nécessite de faire ressortir le caractère incontestable que confère une expertise :
  • Conflits dans le partage d’un patrimoine immobilier (héritage, donation, divorce, etc.) ;
  • Réévaluation IFI/ISF ;
  • Litige ;
  • Biens « complexes » difficiles à évaluer. Pour ce faire, l’expert dispose de compétences pluridisciplinaires : à la fois juriste (règles d’urbanisme), promoteur, marchand de bien, agent immobilier…

 

 

Comme évoqué précédemment, l’expertise engage le professionnel qui la délivre. Ce dernier disposant d’une assurance professionnelle spécifique visant à couvrir toute erreur potentiellement source de préjudice.

 

 

 

Dans le cours de sa mission, l’Expert Immobilier en Valeur Vénale intègre de multiples paramètres : juridiques, urbanistiques, données de marché, facteurs fiscaux, servitudes, charges, de statuts d’occupation des lieux, techniques…

 

 

Il est le garant d’une totale équité entre les différents protagonistes d’une transaction immobilière.

 

 

 

En outre, les référents et calculs sur lesquels s’appuie l’expert confèrent une certaine « robustesse » à la méthodologie mise en oeuvre en ce sens où ils se doivent d’être conformes aux règles internationales de l’expertise.

 

 

Les Méthodes de l’Évaluation Immobilière : Tableau Récapitulatif

 

 

L’Avis de Valeur L’Expertise
Opérateur Notaire, Agent Immobilier, « Estimation » en Ligne Automatisée Expert
Portée/Valeur Limitée Reconnaissance Administrative et Juridique
 

Parti Pris / Conflit d’Intérêt

 

Risque Impartialité
 

Responsabilité Civile Professionnelle

 

Non Oui
 

Assurance RCP Couvrant le Travail Fourni

 

Non Oui
 

Diplôme / Qualification / Agrément

 

Non Oui
 

Ratification d’une Charte Professionnelle

 

Non Oui
 

Établi selon des Normes Reconnues

 

Non Oui
 

Rapport Détaillé et Etayé

 

Aléatoire Oui
 

Examen des Différentes possibilités de Valorisation en vue d’Identifier la Meilleure

 

Aléatoire Oui
Préconisé Pour… Cas simples et/ou sans enjeux Vendre vite et au meilleur prix

 

 

 

Cas complexes

 

 

Patrimoine important

 

 

Se prémunir de risques en cours ou à venir : litiges, fiscalité, transmission patrimoniale…

 

 

 

(Gratuit)

 

 

  • Solliciter un Devis d’Expertise

 

 

 

Déterminer la valeur vénale de son bien pour vendre mieux

Immobilier et valeur vénale

 

 

Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

 

 

La valeur vénale d’un bien correspond au prix auquel on peut réalistement vendre ce bien à un temps « t ».

 

 

Elle se détermine en fonction du rapport entre l’offre et la demande qui prévaut sur des produits similaires au même moment et sur le même secteur géographique.

 

 

L’établissement de la valeur vénale d’un bien peut notamment servir de référence :

 

 

  • aux assureurs dans le cadre de l’indemnisation d’un sinistre ;
  • aux notaires en vue d’un règlement de succession (rachat de parts) ;
  • à l’administration fiscale, quant à elle, se basera sur cette notion afin d’établir l’assiette ISF.

 

 

Cette notion permet également de mieux comprendre pourquoi un acquéreur payera toujours son bien au même prix, qu’il achète en « direct particulier » ou par l’entremise d’une agence.

 

 

La valeur vénale d’un bien est également une notion essentielle à prendre en considération dans le domaine de la transaction. En effet, pour vendre au plus cher, il est essentiel de positionner le prix d’un bien immédiatement sur sa valeur vénale. C’est-à-dire dès son premier jour de commercialisation !

 

 

Les erreurs classiques du vendeur novice

Elles consistent notamment à fixer un prix de vente en fonction de facteurs totalement déconnectés des réalités du marché. Par exemple, en fonction :

 

  • De la dimension affective rattachée au bien : « Mon bien est supérieur à tous ceux alentours » ;
  • Du prix auquel il a été acquis : « Je l’ai acheté à ce prix et il vaut donc logiquement plus cher aujourd’hui ! »
  • Du montant des travaux qui ont pu être réalisés sur le bien : « J’ai fait pour 50 K€ de travaux d’embellissement et ce montant entre logiquement en ligne de compte. » Etc.

 

 

Malheureusement, les chiffres sont têtus et on se rend rapidement compte qu’on ne « décrète » pas la valeur d’un bien en fonction de souhaits. Ni en fonction d’objectifs ou d’ambitions personnelles. Le mauvais calcul le plus courant étant de type : « Il me faut telle somme car le fruit de cette vente doit me permettre de racheter un autre bien qui vaut tant! ». A la vérité, seul le jeu classique de l’offre et de la demande détermine un prix de vente.

 

 

Imagine-t-on un instant qu’un épargnant puisse vendre un lingot d’or à un montant supérieur à celui du cours de l’or du jour? Ceci au simple prétexte qu’il l’aurait acheté le double de ce prix cinq ans plus tôt? Une maison, une propriété ou un appartement restent des produits qui obéissent aux mêmes lois du marché. Il est parfois révélateur et éclairant de se mettre dans la peau d’un acquéreur. Serais-je moi-même enclin à payer ce prix pour faire l’acquisition de mon propre bien? Pour ce même budget, que puis-je obtenir parmi les autres biens similaires actuellement en vente dans mon secteur?

 

 

Déterminer la valeur vénale : un enjeu stratégique pour bien vendre

La détermination de la valeur vénale d’un bien s’avère essentielle au moment de sa mise en vente. Partant du principe que les premiers contacts (soit les personnes en recherche active) sont les meilleurs acquéreurs potentiels de votre bien, une erreur initiale de positionnement tarifaire fait échec à une transaction rapide auprès de ces bons profils d’acquéreurs motivés et solvables.

 

 

Ainsi, en essayant de « survendre » son bien en début de commercialisation, on perd tout crédit auprès de ces bons profils d’acquéreurs. Il est faux de croire qu’on les « rattrapera » plus tard, à l’occasion d’une baisse de prix. En général, un acquéreur « tourne la page » et ne revient pas ! Et si tel devait être le cas, cela ne se fera pas « à moindre frais ». En effet, une fois le bien « décrédibilisé », le prix proposé sera généralement sensiblement inférieur à celui qu’on aurait pu en obtenir dès la 1ère mise en vente si on l’avait directement positionné au juste prix !

 

 

 

 

Déterminer gratuitement le juste prix de mon bien