Déterminer la valeur vénale de son bien pour vendre mieux

Immobilier et valeur vénale

 

 

Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

 

 

La valeur vénale d’un bien correspond au prix auquel on peut réalistement vendre ce bien à un temps « t ».

 

 

Elle se détermine en fonction du rapport entre l’offre et la demande qui prévaut sur des produits similaires au même moment et sur le même secteur géographique.

 

 

L’établissement de la valeur vénale d’un bien peut notamment servir de référence :

 

 

  • aux assureurs dans le cadre de l’indemnisation d’un sinistre ;
  • aux notaires en vue d’un règlement de succession (rachat de parts) ;
  • à l’administration fiscale, quant à elle, se basera sur cette notion afin d’établir l’assiette ISF.

 

 

Cette notion permet également de mieux comprendre pourquoi un acquéreur payera toujours son bien au même prix, qu’il achète en « direct particulier » ou par l’entremise d’une agence.

 

 

La valeur vénale d’un bien est également une notion essentielle à prendre en considération dans le domaine de la transaction. En effet, pour vendre au plus cher, il est essentiel de positionner le prix d’un bien immédiatement sur sa valeur vénale. C’est-à-dire dès son premier jour de commercialisation !

 

 

Les erreurs classiques du vendeur novice

Elles consistent notamment à fixer un prix de vente en fonction de facteurs totalement déconnectés des réalités du marché. Par exemple, en fonction :

 

  • De la dimension affective rattachée au bien : « Mon bien est supérieur à tous ceux alentours » ;
  • Du prix auquel il a été acquis : « Je l’ai acheté à ce prix et il vaut donc logiquement plus cher aujourd’hui ! »
  • Du montant des travaux qui ont pu être réalisés sur le bien : « J’ai fait pour 50 K€ de travaux d’embellissement et ce montant entre logiquement en ligne de compte. » Etc.

 

 

Malheureusement, les chiffres sont têtus et on se rend rapidement compte qu’on ne « décrète » pas la valeur d’un bien en fonction de souhaits. Ni en fonction d’objectifs ou d’ambitions personnelles. Le mauvais calcul le plus courant étant de type : « Il me faut telle somme car le fruit de cette vente doit me permettre de racheter un autre bien qui vaut tant! ». A la vérité, seul le jeu classique de l’offre et de la demande détermine un prix de vente.

 

 

Imagine-t-on un instant qu’un épargnant puisse vendre un lingot d’or à un montant supérieur à celui du cours de l’or du jour? Ceci au simple prétexte qu’il l’aurait acheté le double de ce prix cinq ans plus tôt? Une maison, une propriété ou un appartement restent des produits qui obéissent aux mêmes lois du marché. Il est parfois révélateur et éclairant de se mettre dans la peau d’un acquéreur. Serais-je moi-même enclin à payer ce prix pour faire l’acquisition de mon propre bien? Pour ce même budget, que puis-je obtenir parmi les autres biens similaires actuellement en vente dans mon secteur?

 

 

Déterminer la valeur vénale : un enjeu stratégique pour bien vendre

La détermination de la valeur vénale d’un bien s’avère essentielle au moment de sa mise en vente. Partant du principe que les premiers contacts (soit les personnes en recherche active) sont les meilleurs acquéreurs potentiels de votre bien, une erreur initiale de positionnement tarifaire fait échec à une transaction rapide auprès de ces bons profils d’acquéreurs motivés et solvables.

 

 

Ainsi, en essayant de « survendre » son bien en début de commercialisation, on perd tout crédit auprès de ces bons profils d’acquéreurs. Il est faux de croire qu’on les « rattrapera » plus tard, à l’occasion d’une baisse de prix. En général, un acquéreur « tourne la page » et ne revient pas ! Et si tel devait être le cas, cela ne se fera pas « à moindre frais ». En effet, une fois le bien « décrédibilisé », le prix proposé sera généralement sensiblement inférieur à celui qu’on aurait pu en obtenir dès la 1ère mise en vente si on l’avait directement positionné au juste prix !

 

 

 

 

Déterminer gratuitement le juste prix de mon bien