Surface Carrez et surface habitable : comment les différencier facilement

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Comment différencier surface Carrez et surface habitable ? Quelles sont les pièces à comptabiliser dans l’une et/ou l’autre de ces catégories de surface? Comment ne commettre aucune erreur de surfaces dans le descriptif d’une annonce de vente immobilière?

 

 

En effet, la loi ALUR impose que soient clairement différenciées ces deux catégories de surfaces.

 

 

Déterminer et différencier surface Carrez et surface habitable constitue en conséquence un travail essentiel et préliminaire à toute commercialisation. D’autant qu’au-delà des aspects légaux, elles impacteront le prix au mètre carré du bien vendu. Et in fine, le prix affiché du bien!

 

 

C’est pourquoi les notions de surface Carrez et surface habitable se doivent d’être correctement appréhendées tant par le propriétaire/vendeur que par le transactionnaire ou encore l’acquéreur. En termes de surfaces annoncées, ce dernier pourra mieux éclairer ses choix en se donnant les moyens de comparer ce qui est comparable.

 

 

 

Surface Carrez et surface habitable

 

 

La surface habitable

 

La surface habitable se détermine et se comptabilise en fonction de deux critères : par l’usage de la surface (sa fonction) ainsi que par sa hauteur sous plafond.

 

 

Une chambre, un salon, une cuisine, une salle-à-manger, une salle-de-bain… sont autant de surfaces habitables. Toutes ces pièces d’habitation « courantes » sont donc comptabilisées en tant que surfaces habitables.

 

 

D’autres surfaces aux fonctions plus secondaires ou « annexes » sont cependant moins intuitivement aisées à classifier.

 

 

Le tableau ci-dessous permet de déterminer en un clin d’œil quelles sont les pièces qui, parmi ces pièces « annexes », peuvent être comptabilisées en tant que surfaces habitables. Ceci en complément des pièces habitables sur lequel le doute n’est pas permis et qui sont énumérées ci-dessus : séjour, chambre, bureau, couloir…

 

 

 

 

Tableau 1 : Comptabilisation des surfaces en fonction de leur affectation

 

 

Catégories de surfaces

Affectation de la surface

Comptabilisée en surface Carrez

Comptabilisée en surface habitable

1

Garage, cave, terrasse, balcon

croix-rouge

croix-rouge

2

Sous-sol (hors surfaces de la catégorie « 1 »)

coche-verte

croix-rouge

3

Véranda, loggia, cellier, remise, réserve,
buanderie…

coche-verte

croix-rouge

4

Grenier et combles non aménagés

coche-verte

croix-rouge

5

Combles aménagés et intérieurs de placards (si hauteur > 1,80 mètres)

coche-verte

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Pour qu’elle soit classée en catégorie surface habitable, une surface se doit également de posséder une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètres. Au même titre que la surface Carrez que nous allons examiner plus bas.

 

 

En guise de synthèse, pour déterminer une surface habitable :

 

 

  • Aux surfaces des pièces principales de vie, on retranche la surface occupée par tout élément qui prive la surface de son habitabilité. C’est notamment le cas des cloisons de séparation, des gaines techniques, de l’embrasure des portes, des cages d’escaliers, etc.
  • Cette surface doit en outre jouir d’une hauteur sous plafond de plus de 1,80 mètres.
  • Enfin, l’affection de ces pièces ne doit pas renvoyer aux catégories de surfaces 1, 2, 3 et 4 mentionnées au tableau ci-dessus.

 

 

Pour plus de détails sur le mesurage d’une surface habitable, on pourra utilement se référer à l’article disponible ICI.

 

 

La surface Carrez (ou « surface loi Carrez »)

 

 

La surface Carrez s’applique quant à elle uniquement pour les biens :

 

 

  • supérieurs à 8 m² ;
  • en copropriété.

 

 

Etant entendu que la notion de copropriété ne s’applique potentiellement pas qu’aux appartements : une maison édifiée dans un lotissement ayant le statut de copropriété dite horizontale est également soumise à la surface loi Carrez.

 

 

Lorsque la surface Carrez s’applique (soit uniquement pour les biens en copropriété > 8 m²), elle ne peut être comptabilisée que pour les surfaces dont la hauteur sous plafond fait plus de 1,80 mètres.

 

 

Tout comme pour la surface habitable, la surface Carrez ne se comptabilise pas sur les surfaces occupées par les cloisons, gaines techniques, etc. Par contre, elle est comptabilisée pour les surfaces occupées par les placards. Ceci, toujours à condition que leur hauteur dépasse le mètre quatre-vingt!

 

 

A la différence de la surface habitable, la surface Carrez s’applique à des catégories de surfaces beaucoup plus larges! Ainsi, comme le montre notre tableau ci-dessus, la surface que représente une loggia ou une véranda peut être comptabilisée en Carrez. A condition toutefois que ces extensions soient édifiées sur des parties privatives et non communes.

 

 

A titre d’exemple, une véranda construite sur un terrain en indivision (copropriété horizontale) ne pourrait être comptabilisée ni en surface habitable, ni en surface Carrez.

 

 

Surface Carrez et surface habitable : valorisation du bien et rédaction d’une annonce

 

 

Au risque de rédiger une publicité mensongère (avec toutes les risques potentiels que cela comporte), il convient en conséquence d’établir et de différencier correctement surface Carrez et surface habitable.

 

 

Imaginons le cas suivant : un appartement situé en dernier étage d’une copropriété possède l’intégralité des combles non-aménagés.

 

 

A la lecture de notre tableau, cette surface, parce qu’elle n’est pas aménagée, ne peut donc être comptabilisée en surface habitable. Par contre, cette surface de combles peut être comptabilisée en surface Carrez. Du moins concernant toutes la partie des combles dont la hauteur sera supérieure à 1,80 mètres. Un plus commercial puisqu’en cas d’aménagement, cela constituera autant de surface habitable en plus!

 

 

Finalement, les notions de surface Carrez et surface habitable, initialement conçues pour éclairer l’acquéreur, s’avèrent relativement complexes à appréhender. Au moindre doute, il est donc hautement recommandé de se faire conseiller par les professionnels que sont les transactionnaires, les diagnostiqueurs ou les notaires.