Le compromis de vente immobilier : Guide Pratique

compromis de venteLe compromis de vente et ses différentes appellations

Le compromis de vente encore appelé avant-contrat ou promesse synallagmatique de vente peut se signer indifféremment chez un notaire ou par l’entremise d’une agence. En l’absence d’un officier public, on parle alors d’acte sous « seing privé ».

 

Recommandations et précautions à prendre

Devant une réglementation toujours plus touffue et changeante (diagnostics, servitudes, urbanisme, etc.), la signature du compromis de vente chez le notaire présente entre autres avantages de « déminer » dès le départ la plupart des mauvaises surprises qui pourraient advenir au moment de la signature de l’acte authentique.

 

 

Pour différentes raisons, il est généralement souhaitable pour un vendeur comme pour un acquéreur de faire chacun appel à son propre notaire. Entre autres avantages, vendeurs et acquéreurs bénéficieront d’une double vérification, ce qui n’est jamais un luxe dès lors qu’il est question d’enjeux financiers et patrimoniaux importants. Conseillées chacune par un notaire qui lui est propre, les deux parties profiteront en outre d’une écoute dédiée plus à même de défendre leur point de vue ainsi que leurs contraintes spécifiques.

 

 

Il faut savoir que contrairement aux idées reçues, la démultiplication des notaires n’est pas synonyme de démultiplication des frais. En effet, dans le cas d’interventions multiples, les notaires se partagent la part dédiée à leurs honoraires. Il est intéressant de savoir que les honoraires visant à rémunérer les notaires ne représentent finalement qu’environ 20% du total des sommes prélevées. Le solde (80%) étant constitué d’impôts et frais divers et variés.

 

 

La rédaction des actes : répartition des rôles

 

Comme le titre l’indique, il s’agit plus de coutumes ou de règles générales que de dispositions obligatoires et légales. Tant que les parties sont d’accord, tout est possible en la matière. Mais généralement, lorsque acquéreurs et vendeurs font intervenir chacun leur notaire, la répartition des rôles se déroule généralement comme suit…

 

 

La « tradition » veut que le Notaire du vendeur rédige le compromis de vente. Il est toutefois possible de s’entendre pour que le Notaire de l’acquéreur assume cette part du travail ; En contrepartie, il revient généralement au notaire de l’acquéreur de rédiger l’acte définitif de vente.  Une exception toutefois : si les deux Notaires ne sont pas situés dans le même ressort de Cour d’appel et que le bien n’est pas situé dans le ressort de la Cour d’appel du Notaire de l’acquéreur, alors il reviendra au Notaire du vendeur de rédiger l’acte définitif.

 

La liste des pièces à fournir

Afin de faciliter la tâche du rédacteur du compromis de vente, chacun des protagonistes devra fournir un certain nombre d’informations et/ou justificatifs…

 

Les vendeurs

 

  • L’état civil complet de chaque vendeur : nom, prénom(s), adresse de domicile principal, date et lieu de naissance, nationalité, profession, situation matrimoniale (célibataire, marié, pacsé, veuf, divorcé) ;
  • Les coordonnées du notaire ;
  • Une copie du titre de propriété ;
  • Situation d’occupation du bien : le bien est-il cédé libre de toute occupation par les propriétaires ou des locataires éventuels? En cas de location, il convient de fournir la copie du contrat de bail ainsi que, le cas échéant, la lettre de congé adressée aux locataires ;
  • La liste des travaux éventuellement réalisés et, le cas échéant, les autorisations de la copropriété ou d’urbanisme ;
  • La dernière taxe foncière ;
  • Les diagnostics immobiliers qui s’appliquent : métrage Carrez, plomb, amiante, électricité, gaz, DPE, termites, ou assainissement dans le cas d’une maison ;
  • La liste des éléments d’aménagements cédés avec le bien (cuisine intégrée, meubles de salle-de-bain, tondeuse à gazon, etc.) avec, pour chacun d’eux, leur valeur estimée. Ces biens hors immobilier étant susceptibles d’être déduits de l’assiette des droits d’enregistrement notariaux qui seront appliqués à l’acquéreur ;

 

 

Si le bien vendu est en copropriété, fournir une copie des éléments complémentaires suivants :

 

  • Règlement de copropriété et toute modification publiée ultérieurement ; Etat descriptif de division ainsi que l’intégralité des actes modificatifs qui auraient pu être publiés ultérieurement ; Le dernier appel de charges de copropriété ;
  • Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires ;
  • Etat de situation financière de la copropriété ;
  • Etat de situation financière du copropriétaire vendeur ;
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • Pour les constructions de plus de 15 ans, le diagnostic de mise en copropriété.

 

 

A noter que depuis août 2015, le délai de rétractation dit «  SRU  » dont bénéficie un acquéreur non professionnel est passé de 7 jours à 10 jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

 

Les acquéreurs

  • Etat civil complet du ou des vendeur(s) : nom, prénom(s), adresse de domicile principal, date et lieu de naissance, nationalité, profession, statut matrimonial : célibataire, marié (date et lieu du mariage et le cas échéant date du contrat de mariage, notaire ayant reçu ledit contrat et régime matrimonial choisi), pacsé (date d’enregistrement et lieu du tribunal, copie du pacs), veuf, divorcé (date du divorce, identité de l’ex-époux, tribunal ayant prononcé le divorce) ;
  • Nom et coordonnées du notaire en charge des intérêts du ou des acquéreurs ;
  • Modalités de financement du bien : part de l’apport personnel et part du montant emprunté. Il convient également d’indiquer les conditions suspensives du prêt à souscrire : montant, taux et durée maximums de l’emprunt.