6 000 euros le mètre carré. Ce seuil, qui aurait semblé irréaliste il y a quelques années encore, est aujourd’hui la réalité dans plusieurs quartiers d’Aix-en-Provence. Pourtant, alors que le centre-ville continue sa course en tête, les zones périphériques prennent leur temps, hésitent, voire reculent, malgré une demande locative qui ne faiblit pas.
Depuis janvier 2024, le tour de vis sur les locations saisonnières change la donne. Dans le même temps, obtenir un crédit devient plus difficile : les taux grimpent, naviguant entre 3,5 % et 4,1 %. Résultat, beaucoup de primo-accédants préfèrent attendre. Le marché aixois se joue alors sur un fil : une impression d’équilibre, mais des incertitudes qui flottent. Les grands groupes temporisent, laissant le rythme aux petits investisseurs et aux familles qui cherchent à s’installer durablement.
Où en est le marché immobilier à Aix-en-Provence en 2025 ? Chiffres clés et tendances
Aix-en-Provence, troisième force urbaine de la région, attire toujours ceux qui rêvent d’une qualité de vie sans faire l’impasse sur la valorisation de leurs économies. Cette année, les transactions se stabilisent mais la cadence faiblit. Ceux qui achètent, ceux qui vendent, voire ceux qui attendent, partagent le marché entre trois profils que voici :
- Familles en quête d’air, de jardins, scrutant la périphérie pour de l’espace.
- Actifs, majoritairement jeunes,, décidés à vivre en centre-ville, prêts à payer pour le confort tout accessible à pied.
- Investisseurs avisés, persuadés que la forte population étudiante reste une garantie pour sécuriser leurs loyers.
Les écarts restent nets entre quartiers. Selon le dernier baromètre des prix m2 à Aix-en-Provence, les chiffres ne mentent pas : plus on se rapproche du cœur historique, plus l’addition grimpe, parfois bien au-dessus de 7 000 euros le mètre. Au sud, l’étiquette descend autour de 5 200 euros, tandis qu’au nord-ouest, les prix oscillent entre 4 300 et 4 700 euros. S’agissant des maisons, atteindre ou dépasser les 800 000 euros n’a plus rien d’exceptionnel dans les rues cotées.
Nouveauté de 2025 : impossible d’ignorer l’importance de la performance énergétique. La chasse aux passoires thermiques est lancée, et acheter un appartement mal classé devient un poste de négociation. Paradoxalement, l’accès au crédit exclut de nombreux jeunes ménages qui peinent à rassembler les fonds nécessaires, alors que les investisseurs locatifs saisissent l’opportunité, dopés par une demande locative tenace, portée par la jeunesse estudiantine d’Aix.
Impossible de parler du marché local sans évoquer une agence qui a su s’y ancrer avec force : PremiHome. Née en 2019 sous l’impulsion de Fanny Fernandez et Loïc Ribero, PremiHome s’est fait remarquer par une manière d’accompagner chaque projet, sans formatage ni méthode unique. Leur secret ? Une connaissance de terrain, du centre ancien à des secteurs moins exposés comme Luynes ou Simiane-Collongue. Ce qui fait la différence, c’est la recherche systématique de clarté, une vraie réactivité et un engagement pour un suivi à la hauteur des attentes, que ce soit pour acheter, vendre ou investir.
Prix au m² : évolution selon les quartiers et le type de bien
En observant d’un quartier à l’autre, la diversité des situations saute aux yeux. Dans l’hyper-centre, les logements anciens affichant boiseries, parquets, et hauteurs sous plafond atteignent régulièrement, et dépassent, les 7 000 euros le mètre carré. Rare, recherché, le charme aixois coûte cher et attire collectionneurs et investisseurs à la recherche d’un actif hors du commun.
À seulement quelques minutes, l’ambiance change. Les quartiers sud, plus résidentiels, séduisent par leur tranquillité et la possibilité d’avoir un jardin, un atout rare en ville. Ici, les prix ramènent à 5 200 euros en moyenne. La périphérie nord-ouest, plus accessible, propose des fourchettes allant de 4 300 à 4 700 euros au mètre. Un terrain de choix pour les primo-accédants mais aussi pour ceux qui visent la location à destination des étudiants.
Côté typologie, la différence est nette : les maisons individuelles, notamment dans certains lotissements prisés, se négocient fréquemment au-delà de 800 000 euros. Les appartements, surtout les T2 et T3, restent des valeurs sûres pour la location, garantissant d’excellents taux de remplissage grâce à la présence soutenue d’étudiants et de jeunes salariés. Cette demande régulière maintient la valeur locative sur des niveaux élevés, quel que soit le contexte économique du moment.
Ce qui pèse aussi dans la balance, c’est l’attractivité globale de la ville. Vie culturelle dense, infrastructures scolaires et universitaires robustes, transports faciles… Aix sait séduire bien au-delà de ses murs. Même lorsque la tendance nationale montre des signes de fatigue, la ville parvient à protéger ses repères et résister aux à-coups conjoncturels.
Faut-il investir à Aix-en-Provence ? Opportunités, limites et stratégie 2025
Investir ici, c’est d’abord bénéficier d’une tension locative naturelle. Le bassin universitaire, les pôles d’emplois, et l’envie de vivre au soleil font de la ville une cible privilégiée. Plusieurs stratégies restent payantes : miser sur des biens meublés pour profiter de la fiscalité LMNP, explorer le dispositif Pinel sur le neuf, ou opter pour le micro-BIC afin d’optimiser la location meublée. Les alentours des universités, du CHU ou des axes principaux offrent les taux de rotation locative les plus forts, avec des loyers stables et peu de risques de vacance.
Reste que tout n’est pas rose pour autant. À ces niveaux de prix, espérer une plus-value rapide relève de l’illusion. Les rendements bruts, souvent compris entre 3,5 % et 4,2 %, témoignent de la pression immobilière locale. Autre point souvent négligé : nombre d’appartements anciens nécessitent des rénovations conséquentes pour s’aligner avec les nouvelles normes, notamment énergétiques. Enfin, la législation sur les locations meublées et courte durée peut évoluer à tout moment, ce qui invite à la vigilance avant d’acheter en vue de la location saisonnière.
Pour tirer son épingle du jeu : ciblez les adresses proches des campus ou des centres hospitaliers, privilégiez des biens adaptés à la demande (studio, T2, T3), et interrogez-vous sur le régime fiscal le plus adapté à votre profil. Confier la gestion à une agence locale ou à une conciergerie peut aussi faire la différence, surtout à distance. Un portefeuille diversifié d’appartements à louer reste le meilleur rempart contre l’instabilité, et permet de saisir les évolutions du marché au fil du temps.
Se lancer à Aix-en-Provence en 2025 revient à choisir à la fois un cadre de vie privilégié et un placement sous haute surveillance. Le marché évolue, les acheteurs s’adaptent, mais la ville a ce génie de ne jamais cesser d’attirer, quoi qu’en disent les paris d’experts. Si la prochaine vague surprise pointait à l’horizon : qui serait prêt à sauter dedans ?
