La location de sa maison, que ce soit pour les vacances ou pour une durée plus longue, peut générer des revenus intéressants. Cette activité n’est pas exempte d’obligations fiscales. Effectivement, les loyers perçus doivent être déclarés aux impôts, et différentes règles s’appliquent selon que la location est meublée ou vide.
Pour éviter les mauvaises surprises, pensez à bien connaître les spécificités fiscales liées à la location de sa résidence. Que vous soyez novice ou expérimenté dans ce domaine, comprendre vos obligations fiscales permet d’optimiser vos revenus tout en restant en conformité avec la législation.
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Plan de l'article
Les différents régimes fiscaux pour la location de sa maison
Les revenus issus de la mise en location d’un logement nu sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Régime micro-foncier et régime réel
Le régime micro-foncier s’applique de plein droit si les loyers, hors charges locatives, perçus annuellement par votre foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers.
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- Si vos revenus locatifs dépassent ce seuil, vous relevez automatiquement du régime réel.
- Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel même si vos revenus sont inférieurs à 15 000 € si cela est plus avantageux pour vous.
Location meublée : BIC et micro-BIC
Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 € HT, vous relevez du régime fiscal micro-BIC, bénéficiant ainsi d’un abattement forfaitaire de 50 %.
Pour les recettes supérieures à ce seuil ou sur option, vous basculez dans le régime réel des BIC, permettant la déduction des charges réelles et l’amortissement du bien.
Déficit foncier
En cas de déficit foncier, c’est-à-dire si vos charges déductibles excèdent vos revenus fonciers, ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, reportable sur les dix années suivantes.
| Type de location | Régime fiscal | Seuil de revenus | Abattement |
|---|---|---|---|
| Location nue | Micro-foncier | < 15 000 €/an | 30 % |
| Location nue | Régime réel | > 15 000 €/an | Aucun |
| Location meublée | Micro-BIC | < 77 700 €/an | 50 % |
| Location meublée | Régime réel | > 77 700 €/an | Aucun |
Comment déclarer ses revenus locatifs
Pour déclarer vos revenus locatifs, utilisez la déclaration de revenus n°2042 si vous relevez du régime micro-foncier. Reportez le montant des loyers bruts case 4 BE. Si vous optez pour le régime réel, remplissez la déclaration de revenus fonciers n°2044.
Pour des locations meublées, la déclaration complémentaire de revenus n°2042 C-Pro est nécessaire. Reportez le montant total des loyers perçus. Si vous avez opté pour le régime réel, vous devez remplir la déclaration professionnelle 2031-SD et la déposer auprès du service impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez.
Utilisation du portail impots.gouv.fr
Vous devez déclarer vos revenus locatifs sur le site impots.gouv.fr. Ce portail permet de télédéclarer vos revenus, de suivre vos dossiers et de payer en ligne. Assurez-vous de respecter les échéances fiscales sous peine de pénalités.
Les charges déductibles
Dans le cadre du régime réel, déduisez les charges supportées pour l’acquisition et l’entretien de votre bien. Cela inclut les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, les travaux de réparation et les primes d’assurance. Conservez tous les justificatifs pour les présenter en cas de contrôle fiscal.
Déclaration spécifique pour le micro-BIC
Si vous relevez du régime micro-BIC pour une location meublée, reportez vos recettes locatives sur la déclaration 2042 C-Pro. Un abattement forfaitaire de 50 % sera automatiquement appliqué. En cas de dépassement du seuil de 77 700 €, passez au régime réel pour bénéficier de déductions plus avantageuses.
Suivez ces directives pour une déclaration correcte et éviter les erreurs qui peuvent entraîner des redressements fiscaux.
Les obligations fiscales spécifiques à la location meublée
La location meublée est définie par l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle implique la mise à disposition d’un logement décent équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre convenablement. La liste des éléments mobiliers obligatoires est fixée par décret.
Taxation et obligations déclaratives
Louer meublé entraîne diverses obligations fiscales. Vous êtes redevable de :
- la taxe foncière en tant que propriétaire du bien loué,
- la cotisation foncière des entreprises (CFE),
- la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si vos recettes dépassent un certain seuil.
Affiliation et déclaration
Si vous optez pour le régime micro-entrepreneur, déclarez vos recettes sur le site autoentrepreneur.urssaf.fr. Dans les quinze jours suivant le début de l’activité, souscrivez une déclaration de création d’entreprise sur le guichet des formalités des entreprises.
Pour les locations meublées professionnelles, l’affiliation à la Sécurité sociale des indépendants est obligatoire. Retrouvez plus d’informations sur service-public.fr.
La location saisonnière est une alternative pour des locations de courte durée. Dans ce cas, les revenus relèvent du régime micro-BIC ou du régime réel selon le montant des recettes locatives annuelles.
Les nouveautés fiscales à partir de 2025
La loi de finances pour 2025 introduit d’importantes réformes pour la location meublée non professionnelle (LMNP). Cette réforme marque un tournant pour les bailleurs, en imposant le régime réel comme option par défaut pour les LMNP. Les résidences étudiantes, résidences seniors et résidences pour personnes handicapées sont cependant exclues de cette nouvelle réglementation.
Impact sur les amortissements comptables
Les amortissements comptables, jusqu’ici déductibles des recettes locatives imposables, seront réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession. Ceci signifie une augmentation potentielle de la base imposable lors de la vente du bien. Cette mesure vise à aligner la fiscalité des LMNP avec celle des autres types de locations meublées.
Catégories spécifiques
Les résidences étudiantes, résidences seniors et résidences pour personnes handicapées demeurent sous le régime actuel, échappant ainsi aux nouvelles contraintes du régime réel. Cela encourage les investissements dans ces segments spécifiques, souvent caractérisés par une forte demande locative et des taux d’occupation élevés.
Pour les propriétaires concernés, adaptez vos stratégies fiscales et examinez les implications de ces changements. La compréhension précise des nouvelles règles est fondamentale pour optimiser la gestion de vos biens locatifs à partir de 2025. Utilisez les ressources disponibles sur impots.gouv.fr pour rester informés et conformes.