En France, la plupart des banques refusent de financer les frais de notaire dans le montant total du prêt immobilier. Pourtant, certaines acceptent de les inclure sous conditions strictes, notamment pour les primo-accédants ou dans le cas d’un apport personnel réduit. Ce fonctionnement, souvent méconnu, influe directement sur la capacité d’emprunt et le coût global de l’opération.
À partir de 2025, de nouvelles mesures pourraient modifier les règles du jeu, impactant aussi bien le calcul des frais que leur financement par les organismes prêteurs. Les évolutions attendues interrogent sur les marges de manœuvre des futurs acquéreurs.
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Frais de notaire : ce qu’il faut vraiment savoir avant d’acheter
Impossible d’évoquer un achat immobilier sans s’arrêter sur les frais de notaire. Trop souvent relégués au second plan, ils représentent pourtant une part non négligeable du budget lors de l’acquisition d’un logement ancien. On les croit accessoires, ils font pourtant la différence au moment de boucler le financement. Entre droits de mutation, émoluments, débours et contributions de sécurité immobilière, l’addition s’alourdit vite.
Au cœur du montant, ce sont les droits de mutation qui pèsent le plus lourd : près de 80 % de la facture. Ces prélèvements, reversés à l’État et aux collectivités locales, varient d’un département à l’autre mais gravitent généralement autour de 5,80 % du prix d’achat dans l’ancien. Les émoluments du notaire, autrement dit sa rémunération officielle et encadrée, restent bien plus modestes : en moyenne 1 % du montant de la transaction. Les autres lignes, ce sont les taxes additionnelles, les frais de formalités ou encore la rétribution du conservateur des hypothèques.
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Voici un aperçu pour mieux situer les ordres de grandeur :
- Frais de notaire dans l’ancien : comptez entre 7 % et 8 % du prix d’acquisition en moyenne
- Dans le neuf : autour de 2 % à 3 %, fiscalité allégée oblige
Le calcul des frais de notaire ne s’improvise pas. Prenez un bien à 300 000 euros dans l’ancien : il faut prévoir un virement de 22 000 à 24 000 euros, à sortir de votre poche ou à inclure dans le crédit si la banque l’accepte. Le couperet tombe au moment de la signature de l’acte authentique : impossible d’échapper au règlement, et chaque hausse ou modification du mode de calcul fait grimper la note finale.
Pour éviter les mauvaises surprises, il vaut mieux utiliser un simulateur rigoureux, et interroger son notaire sur la ventilation précise des frais. Non, les frais de notaire ne servent pas qu’à payer l’étude : l’État prélève la plus grosse part, via les fameux droits de mutation à titre onéreux.
Pourquoi leur financement par la banque n’est pas toujours automatique ?
Quand vient le moment de solliciter un crédit immobilier, l’emprunteur découvre souvent que les frais de notaire ne sont pas pris en charge d’emblée par la banque. La logique en place est claire : l’établissement financier consent à prêter pour l’achat du bien, mais il laisse à la charge du client les frais annexes : notaire, agence, garantie, frais de dossier. C’est une façon pour la banque de s’assurer que l’acquéreur possède un apport personnel suffisant pour couvrir ces dépenses, et donc, de limiter son exposition au risque.
Pour beaucoup, cette exigence devient un véritable frein, surtout pour ceux qui achètent pour la première fois. Les banques réclament la plupart du temps que les frais de notaire soient financés sur fonds propres. La raison ? Un financement total, sans apport, fragilise la garantie de la banque : en cas de baisse du marché ou de revente précipitée, le capital restant dû risque de ne pas être couvert. Voilà pourquoi la prudence domine.
Cependant, quelques établissements acceptent d’intégrer tout ou partie des frais de notaire dans le prêt. On parle alors de prêt à 110 % : une solution rare, encadrée par des critères stricts. Le dossier doit être en béton, les ressources stables, et, bien souvent, une garantie supplémentaire est exigée. Les banques sont sélectives, encore plus depuis le resserrement imposé par le Haut Conseil de stabilité financière.
Voici les pratiques les plus courantes à ce sujet :
- La majorité des banques demandent un apport couvrant au moins les frais de notaire et d’agence.
- Quelques enseignes, sous conditions, acceptent d’inclure ces frais dans le montant emprunté.
En réalité, la possibilité d’inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier dépend d’une multitude de facteurs : profil de l’emprunteur, nature du projet, politique de la banque. Rien n’est automatique, chaque dossier passe au crible.
Inclure les frais de notaire dans son prêt : quels impacts sur votre budget immobilier ?
Demander à la banque de financer les frais de notaire bouleverse l’équilibre du budget dès la première simulation. Dès qu’on intègre ces frais au crédit, le montant emprunté s’envole. Résultat : mensualités en hausse, coût global du prêt alourdi sur toute la durée de remboursement. Cette configuration, appelée prêt à 110 %, séduit surtout ceux qui préfèrent préserver leur épargne ou qui n’ont pas les fonds nécessaires pour régler les frais initiaux.
Mais cette option comporte des contraintes. Le taux d’endettement grimpe, la flexibilité financière se réduit. Pour maintenir une mensualité supportable, la durée du prêt immobilier est souvent allongée, ce qui renchérit encore l’opération. Du côté de la banque, la vigilance est de mise : stabilité professionnelle, gestion saine des comptes, capacité d’épargne sont passés au peigne fin. Les primo-accédants et investisseurs doivent anticiper ces exigences, sous peine de voir leur projet recalé.
Voici les principales conséquences à garder en tête :
- Le montant total du prêt dépasse la valeur du bien acheté
- Les mensualités et le coût des intérêts augmentent
- La banque exige un profil emprunteur irréprochable
Choisir d’inclure les frais de notaire dans le crédit engage sur le long terme. Ce choix peut peser sur la capacité à financer d’autres projets ou à absorber un rachat de crédit si besoin. Avec la hausse récente des frais de notaire en euros, la question devient encore plus stratégique pour ceux qui souhaitent optimiser leur budget et sécuriser leur achat.
Ce qui va changer en 2025 et conseils pour bien s’entourer
L’année 2025 s’annonce comme un virage pour le financement des frais de notaire. La réforme portée par la chancellerie prévoit un nouveau barème, avec une augmentation ciblée sur certains émoluments. Les droits de mutation restent inchangés, mais la mécanique de calcul se complique. Les professionnels du secteur anticipent déjà un impact visible sur le budget des ménages, en particulier pour l’acquisition dans l’ancien. À l’avenir, utiliser un simulateur de frais de notaire actualisé ne sera plus une option mais une étape indispensable pour bâtir son plan de financement.
Face à ces changements, les banques devraient renforcer leurs critères de sélection pour les dossiers intégrant des frais de notaire au prêt. Le taux d’endettement, déjà surveillé de près, pourrait devenir décisif. Les primo-accédants ont tout intérêt à s’entourer de partenaires chevronnés. Solliciter un courtier en prêt immobilier permet souvent de décrocher des conditions plus favorables ou d’accéder à des banques disposées à accepter ce type de montage.
Voici quelques leviers à activer pour mettre toutes les chances de votre côté :
- Vérifiez systématiquement avec le notaire la faisabilité avant de signer le compromis.
- Testez plusieurs configurations sur un simulateur de frais de notaire pour anticiper les variations selon la localisation ou le type de bien.
- Privilégiez les notaires et courtiers aguerris aux dossiers complexes ou avec frais de notaire réduits.
Dans une période où l’accès au crédit se durcit, chaque détail compte lors du calcul des frais de notaire. S’appuyer sur l’expertise d’un professionnel chevronné transforme une simple estimation en véritable stratégie d’achat, et permet d’aborder la signature de l’acte authentique sans mauvaise surprise. Reste à voir comment, dès 2025, ces nouvelles règles façonneront le paysage de l’achat immobilier pour les années à venir.